부동산 투자할 곳이 없다. 수익형 부동산 '너마저···'

▲오피스텔 분양 견본주택 내부 현장 (사진은 기사 내용과 무관)

[에너지경제신문 유수환 기자] 11.3 대책 이후 부동산 시장이 빠르게 식어가고 있다. 2015년·16년 호황을 보였던 분양시장을 찾는 소비자들도 줄어들고 있고 특히나 초저금리 시대에 투자 대안으로 꼽혔던 ‘믿었던 시장’ 즉 수익형 부동산 시장마저 찬바람을 맞고 있다.

투자자들의 고민은 이만 저만이 아니다. 아직은 은행 금리가 너무 낮기 때문에 돈을 굴릴 곳이 마땅치 않기 때문이다.

거기에 레버리지 투자 즉 돈을 대출 받아 집을 사는 것도 투자목적의 상품을 사는 것도 이자와 원금 부담 때문에 선뜻 손이 나가질 않는다.


◇ 미국발 금리인상 악재, 오피스텔·상가 타격 불가피

우선 대표적인 수익형 부동산 상품으로 불리는 오피스텔 투자도 만만치 않다. 오피스텔은 상가에 비해 비교적 소자본으로 투자가 가능하고 매월 월세를 받을 수 있다는 장점이 있다. 하지만 임대수익률은 2007년 이후 지속적으로 하락세다. 부동산114에 따르면 2011년 오피스텔 임대수익률은 6.08%(전국 기준)를 기록했으나 2016년 3분기에는 5.61%로 감소했다.

미국발 금리인상도 타격을 줄 것으로 전망된다. 오피스텔 임대수익률은 약 5%로 은행의 이자(1~2%)보다 높다. 하지만 금리가 3% 이상 올라가면 수익성이 크게 떨어질 가능성이 크다. 예를 들어 21A㎡타입 기준층(7~10층, 1억9080만원)에 보증금 1000만원, 월세 50만원을 놓고 임대를 한다면 3.4%에 못미치는 수익률이 나온다. 금리 인상이 될 경우 3% 미만이 될 가능성도 높다. 자칫하단 돈이 안된다는 이야기다.

▲오피스텔 임대수익률 (자료=부동산114 제공)

상가 역시 금리 인상에 따라 타격을 받을 것으로 예상된다. 판교 등 신도시 주변 근린 상가(약 9억5000만원)을 매입할 경우 3년간 대출 40%(3억8000만원)를 적용할 경우 원금과 이자를 포함해 약 3억9990만원이 든다. 총 이자 1991만원이고, 월 납부해야 할 이자는 약 55만원이다. 하지만 대출 금리가 오르면 이자액수는 더욱 커지게 된다.


◇ 오피스텔 입주 물량 증가…상가도 공급과잉

공급과잉도 악재로 작용한다. 오피스텔은 최근 몇 년간 공급 과잉으로 인해 이주 물량이 늘어났다. 올해 입주 예정인 오피스텔 물량은 총 4만5641실에 달한다. 이는 2014년(4만9316실)에 이어 두 번째로 많은 물량이다.

공실률 역시 증가세다. 감정원 자료에 따르면 오피스텔 공실률은 지난 2011년 8.43%에 불과했으나 2016년에는 13.4%로 급증했다.

상가 시장도 공급과잉으로 곳곳에 미분양 물량이 적체돼 있고 장사가 잘 안돼 임차인 구하기도 힘든 상황이다.

공급 물량 과잉도 상가 투자에 악재로 작용한다. 작년 4분기 LH(한국토지주택공사)단지내 상가 분양물량은 총 단지 32개, 점포 269개 공급됐다. 단지 수로는 지난 2013년 2분기(40개)이후 가장 많다. 점포수로는 2009년 2분기 이후 최대다.

결국 상품의 경쟁력과 가격, 그리고 업종 선택 등이 관건이다. 오피스텔의 경우 주변의 입지, 배후수요, 역세궏 등이 투자 성공의 관건이다. 부동산114 김민영 연구위원은 "오피스텔의 경우 입지와 배후수요, 가격이 중요하다"고 설명했다.

상가의 경우 상품 특성과 가격 경쟁력, 그리고 업종 선택이 중요하다. 그리고 가격 경쟁력과 투자자의 자금 여력도 중요하다다. 선종필 상가레이더뉴스 대표는 "지역적인 입지 보다는 상품의 특성과 업종, 가격이 경쟁력의 요소가 될 수 있다"고 설명했다.