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▲지지옥션 이창동 선임연구원 |
지난 7월 24일 서울 노원구 월계동 삼호4차 아파트 50.2㎡ 경매에 무려 85명의 응찰자가 몰려 감정가의 138%인 3억1700만원에 낙찰이 이뤄졌다. 2위 입찰액이 3억1399만원으로 1등과는 불과 301만원, 0.1% 차이의 초 접전이 벌어졌다. 서울 아파트에 응찰자가 85명이상 몰렸던 사례는 경매 통계가 작성된 2001년 1월 이후 이번을 포함해 5건에 불과했으며 가장 최근은 지난 2009년 2월이다.
최근 서울 아파트에 응찰자가 많이 몰리는 것은 크게 3가지로 그 원인을 분석해 볼 수 있다. 첫 번째 재건축 기대 수요 등으로 향후 아파트에 대한 가치가 지금보다 월등히 높을 경우 많은 응찰자들이 몰려든다. 두 번째로는 감정가가 저평가된 경우이다. 2014~15년도에 경매에 나와 감정평가가 이뤄진 다음 당사자 간의 소송 등으로 인해 경매가 중단됐다 다시 나오게 되면 보통 재감정이 이뤄지지 않아 과거 감정가로 경매가 진행된다. 이런 경우 그간 시세상승에 반영되지 않아 엄청나게 저렴한 물건인 것처럼 착시가 일어난다. 혹은 감정평가회사에 따라 보수적으로 평가하는 곳도 있다. 이럴 경우 역시 응찰자들이 몰릴 수밖에 없다. 마지막으로는 해당 지역의 일반 매물이 없는 경우다. 급작스런 개발 호재나 시세상승 등으로 인해 일반 부동산 시장에서 매도자들이 매물을 회수하는 경우가 종종 있다. 하지만 경매의 경우는 일정에 맞춰 진행하기 때문에 상대적으로 희소성이 생겨 응찰자를 모은다. 이럴 경우 해당 물건 낙찰이 주변 시세를 이끌기도 한다.
위 노원구 아파트의 경우 위 3가지 요건들이 모두 작용된 것으로 보인다. 포털사이트 부동산 매물란 등을 살펴보면 925가구가 있는 해당 단지의 매매물건이 3건에 불과하며 그중 2건은 전세인수가 조건이라 사실성 물건이 거의 전무하다고 볼 수 있다. 또한 역세권 개발 사업 및 인근단지 재건축 추진 등으로 인해 재건축 및 개발에 대한 기대감도 높아져 있다. 더불어 올해 3월 평가된 감정가 2억3000만원도 3월 실거래가 신고 금액 2억4700만원에도 미치지 못할 정도로 저평가 되면서 투자자들의 관심을 끌었다.
가치 상승에 대한 기대감이 자연스럽게 응찰자들을 불러 모은 것이다. 과거 경매가 낙찰 이후 바로 얻을 수 있는 시세차익에 목적을 뒀다면, 지금은 미래가치까지 목적을 두고 있다. 투자자들이 경매 및 부동산에 대한 정보 접근성이 과거에 비해 월등히 늘어났으며, 부동산 대책과 그 영향에 대한 학습효과가 생기면서 정부의 바람과는 반대로 서울 아파트의 가치가 더 상승할 것으로 판단하고 있고 적극적으로 나서고 있는 것으로 보인다.
경매의 패러다임이 낙찰은 곧 수익에서 가치투자로 변화하고 있다. 일반 부동산 시장에서 가치투자가 낯선 용어는 아니다. 경매 물건이 감소하고 경매 정보가 대중화 되면서 경매시장도 더 이상 소수의 전유물에서 벗어났으며, 이제는 일반 부동산 시장의 한 갈래가 되어 버렸다. 가장 대중적인 아파트 시장에서 그런 모습이 보이고 있다. 시장은 변화하고 있고 많은 투자들이 빠르게 대처하고 있다. 낡은 자기 확신보다는 변화에 빠른 대처가 더 좋아 보이는 것은 사실이다.
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