상가레이다 선종필 대표
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[칼럼=선종필 상가레이다 대표] 한국감정원 통계 결과에 따르면 2018년 상반기 수도권에서 상업·업무용 부동산 거래가 총 12만 2065건 이뤄졌는데 2017년 상반기(10만 4191건)보다 17.2% 늘어난 것이다
통계가 작성된 2006년 이후 상반기 거래량으로는 역대 최대치에 달했고 전국 거래량은 19만 2468건으로, 수도권 거래가 전체 거래의 63.4%를 차지했다.
2018년 상반기 주택 거래량이 2017년 45만 7758건에서 43만 7395건으로 4.4%P 줄어들고 최근 5년 평균보다 10.7%P 줄어든 점을 보면 외형상으로는 수익형 부동산의 활성화는 2018년 두드러진 변화라고 할 수 있다.
혹자들은 주택규제로 인한 풍선효과와 대체투자라고 하지만 앞으로도 이런 추세가 지속할지는 좀 더 신중하게 지켜봐야 한다.
정부는 가계부채종합대책을 통해 올해 3월부터 연간 임대소득과 대출 이자 비용을 비교해 대출 적정 여부를 심사하는 임대업 이자상환 비율(RTI)을 도입했다. RTI 제도를 도입하는 과정에서 금융레버지리 규모가 축소될 것을 우려한 투자자들의 규제도입 전 서둘러 투자하는 빈도가 크게 늘었던 점을 고려하면 외형적 착시는 아닌지 주의 깊은 관찰이 필요하다.
아울러 올해 9월 거의 기정사실로 되고 있는 미국발 금리 인상으로 인한 미국과의 금리역전 심화에 따른 한국은행의 고민이 깊어져 가고 있다. 모 부동산업체의 2006년 이후 2018년 1분기까지 서울지역 상업용 부동산 근저당 상황조사 결과를 보면 1만 208건 중 매입자금 확보 및 금융 레버리지 효과를 위해 근저당이 설정된 물건이 7809건으로 76.5%를 차지하고 있어 대다수 상업용 부동산 투자자들이 금리변동에 큰 영향을 받을 수밖에 없다
특히 근저당 설정 비율이 초소형은 53%에 달했고, 소형 51%, 중형 46%, 대형 33%, 프라임 13% 순으로 자본 규모가 작은 투자자일수록 금리변동에 취약해질 우려가 있다. 과거 5~6년 전 투자보다 낮아진 임대사업 수익률을 고려하면 자칫 레버리지효과 대신 수익보다 이자 수준이 높아지는 역전현상이 벌어질 수 있다.
한국은행 경제통계시스템에 따르면 지난 6월 기준 정기예금(월말 잔액 기준) 규모는 654조 1753억 원으로 이는 5월 656조 5132억 원보다는 줄어든 것이지만 정기예금 규모는 2017년 12월부터 매월 약 10조 원씩 늘어나는 추세인데다 2018년 정기예금 증가액은 상반기 기준 26조 9783억 원으로 2017년 상반기 13조 4104원의 2배 수준이다.
상업용부동산 투자자들의 최대의 아킬레스건이 될 일은 또 있는데 상가임대차 보호법의 개정추진이다. 상가투자시장이나 임대차 시장이 큰 변곡점을 맞을 수 있기 때문이다. 임대인과 임차인의 주된 갈등사안인 권리금 회수안정성 확보 및 임대료 조정인상 등의 문제를 해결하기 위해 정부는 임대차계약갱신요구권 10년 확대와 상가임대차보호법상의 임대료 인상 상한율 대상범위를 늘리고자 환산임대료를 대폭높이는 개정안을 올해 연말까지 처리하기 위해 애를 쓰고 있다.
하지만 권리금 보호측면만 보더라도 권리금보호를 위한 상가임대차 보호법 도입 최초부터 정부의 정책입안의 모순을 보게 된다. 최근 서울시는 지하도상가 관리 조례 일부개정안이 지난 6월 29일 서울시의회를 통과함에 따라 7월 19일부터 서울의 지하상가 25곳의 점포 2700여 개에 임차권 양수·양도를 전면 금지했는데 이는 현 임차인이 전임차인에게 내고 들어온 권리금을 회수할 길을 막는다는 의미다. 공공기관을 대상으로 한 임대차에서는 임차의 대상은 될 수 있어도 권리금매매의 대상이 될 수 없다는 것이다
하지만 강화하려는 상가임대차보호법상의 내용은 민간 임대차시장에 대해서 권리금 회수를 방해하는 임대인은 이에 상응하는 비용을 임차인에게 물어줘야 하며 이를 10년까지 늘리겠다는 취지다
서울시의 사례는 새롭게 장사하려는 임차인들에게 권리금 부담을 주지 않고 장사할 수 있는 공정한 새로운 기회를 제공한다는 입장이 될 수 있다는 장점도 있다. 하지만 민간에게 요구하고 있는 임대차보호법은 ‘약탈적 권리금’을 수수하는 길을 열어주고 있는 셈이다.
이 때문이라도 상가투자시장의 커다란 변화를 몰고 올 법안은 좀 더 면밀한 이해관계조정을 통해 투자자들의 입장반영과 새로운 임차인의 부담경감이라는 측면에서 검토 개정돼야 한다.
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