김학렬 더리서치그룹 부동산연구소장
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▲김학렬 더리서치그룹 부동산연구소장 |
서울 아파트는 저렴한 가격보다 가격이 더 비싸도 상품 만족도를 더 많이 고려하는 시대로 진입했다. 서울 지역 아파트 시장은 이제 공급량 확대에 대한 요구가 아니라 상품적인 혹은 서비스적인 요구에 대한 기대가 더 높아 지고 있다는 것이다.
그래서 이제 서울은 더 좋은 상품과 서비스가 제공되는 아파트에 대한 수요가 더 많이 증가하는 시장이 되었다. 결국 이러한 좋은 시설과 서비스가 제공되는 아파트가 더 비싸질 수 밖에 없다.
지금 강남권 아파트의 시세가 3.3㎡당 2000원 대에서 3000만원, 4000만원 시장을 거쳐 5000만원 이상 시장으로 대단히 빠른 시기에 넘어가게 된 이유가 바로 이 때문이다. 기존 아파트에서는 없었던 시설과 서비스가 새 아파트에 제공되면서 분양가 자체가 이미 높고, 새 아파트에 대한 수요가 공급량보다 더 높게 증가함에 따라 시세가 계속 증가했던 것이다.
지상에만 있었던 주차장이 지하로 위치를 옮기게 되었고, 지상주차장 위치에는 녹지공간과 수공간이 새로 생기게 된다. 당연히 시공비가 큰 폭으로 증가한다. 이러한 외부공간의 변화 사례도 이러한 상품과 서비스 위주의 아파트 시장의 요구가 반영된 것이다.
기존 옛날 건축 아파트가 상품적으로 업그레이드할 수 있는 방법은 거의 없다. 나무를 더 많이 심고 외관 페인트 칠을 할 수 있을 뿐이다. 아무리 기존 시설들의 외관을 포장한다 해도 한계가 있다. 지상 주차장을 지하 주차장으로 만들 수도 없고 인공 산이나 인공 연못을 만들 수 없기 때문이다.
따라서 이런 시설적인 차이와 서비스의 차이는 신·구 아파트 간의 가격 격차를 지속적으로 가속화할 것이다.
언제부터인지 아파트에서 조식 서비스를 제공한다는 기사를 종종 보았을 것이다. 조식이 제공되는 아파트는 많은 주부의 로망이었다. 하지만 10년 전까지만 하더라도 돈을 주고 조식을 사먹는 것에는 부담이 있었다. 하지만 최근 들어 조식 서비스에 대한 이용 의사가 큰 폭으로 증가했다.
소문으로만 들었던 조식 서비스를 실제로 추진한 아파트들이 등장했다. 주변 단지에서 부러워 할 정도로 대단한 호평과 인기를 누리고 있다.
대기업 브랜드의 전문 음식 업체가 직접 운영하기 때문에 호텔식 조식 서비스를 표방한다. 대규모의 고정 이용객을 확보하고 시작하기 때문에 식사 비용도 부담스럽지 않다.
처음에는 식사를 차릴 시간이 부족한 2인 맞벌이 세대를 타깃으로 시작했었는데 최근에는 전업주부가 있는 세대를 포함한 거의 모든 세대에서 조식 서비스에 대한 이용 의향이 있다. 특히 학생들이 있는 집에서 더 좋아한다. 500원을 추가하면 도시락으로 포장을 해 주기도 한다.
물론 전국 모든 지역이 이러한 조식 서비스까지 요구하는 것은 아니다. 아직까지는 새 아파트의 공급 만을 희망하는 지역도 여전히 많다. 하지만 서울을 중심으로 이렇게 대한민국 아파트 시장은 상품 뿐 아니라 서비스 분야까지 다양하게 변화하고 있다는 점이 중요한 포인트다.
부동산, 그리고 아파트라는 공간은 공급 원가 가치만으로는 그 정확한 시세 측정을 할 수 없다. 토지 구입비에 건축비 개념의 공급 원가는 정부와 건설사 간에 수익을 누가 더 많이 가져갈 것인가의 문제다. 소비자들은 최초 분양자가 아니라면 결국 프리미엄이 포함된 시세로 매수를 할 수 밖에 없다.
결국 아파트의 적정 가격은 공급원가가 중요한 것이 아니라 그 입지가 가지고 있는 입지 프리미엄과 그 아파트 상품과 서비스의 총합으로 구성되어 있다고 봐야 한다. 단순히 공급원가만 따지게 되면 서울의 아파트 가격들은 대부분 거품으로 밖에 평가할 수 밖에 없기 때문이다.
이러한 조식 서비스의 가치가 얼마나 될 것인가. 반포 리체는 이러한 조식 서비스가 제공된 후에 아파트 가격이 크게 올랐다. 성수동 트리마제는 한동안 미분양이 있었던 아파트였다. 지금은 갤러리아 포레와 더불어 성수동을 대표하는 명품 아파트로 여러 방송에 나오게 되면서 연일 상한가를 경신하고 있다. 대구 수성구 SK리더스뷰의 조식 메뉴는 매우 유명하다. 수성구 SK리더스뷰 대구에서 가장 좋은 아파트 중 하나이다.
지역 내 최고가 아파트들이 계속 등장할 터인데 이런 아파트에서는 대부분 소비자들이 희망하는 시설 수준과 서비스가 제공될 가능성이 매우 높다.
결국 서울 아파트를 찾는 많은 수요층들은 낮은 가격의 아파트 보다 거주 만족도를 높이는 상품에 대한 수요가 더 증가하고 있다. 이것이 향후 아파트 시장의 트렌드가 될 것이다.
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