민간임대주택특별법 개정안 법사위에서 제동
법 통과되도 전세난·깡통전세 등 부작용 우려
부동산업계 "관련 법안 너무 뜯어 고쳐서, 내용 파악도 어려워" 호소
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▲서울 강남구 압구정동에 위치한 부동산중개사무소 모습. 연합뉴스 |
시장에서는 보증보험 가입 의무화를 두고 시장 부작용만 초래할 가능성이 크다며 우려한다. 특히 관련 법 개정안이 국회 문턱을 넘지 못하고 있어 시장 혼선도 예상된다.
9일 정부와 국회 등에 따르면 국토교통부는 지난해 7·10대책을 통해 임대보증금 보증보험 가입 의무제를 도입했다. 오는 18일부터 모든 임대사업자에게 임대보증금 보증보헙 가입 의무화가 적용된다. 세입자가 계약 만료 이후에도 임대사업자에게 보증금을 돌려 받지 못하는 사고를 방지하겠다는 취지다.
관련 법안인 ‘민간임대주택특별법’ 개정안은 지난달 13일 국회 국토교통위원회에서 가입 면제 사유를 추가하는 내용을 담고 통과됐다. 민간임대특별법 개정안을 보면 임대사업자가 임대보증금 보증보험 가입 의무화를 하지 않을 경우 임대주택 한 채 당 보증금의 10%, 최대 3000만원까지 과태료로 부과한다. 지자체가 보증금 보증보험 가입을 하지 않은 임대사업자를 직권으로 등록 말소할 수 있고, 임대차계약 신고기간은 기존 3개월 이내에서 30일 이내로 단축한다는 내용이 담겼다.
영세 임대사업자를 위해 보증 가입 예외 요건도 있다. 보증금이 소액이거나, 임차인이 보증회사 등이 운용하는 전세금 반환 보증에 가입했고 임대사업자가 보증 수수료 전액을 지급한 경우 등에는 보증 가입 의무를 면제해 주기로 한 것이다.
하지만 임대사업자 임대보증금 보증보험 가입 의무화를 두고 시장에선 잡음이 여전히 나오고 있다.
먼저 임대차계약 신고 시 보증보험 가입 보증서를 제출해야 하는 점이 다소 현실성이 떨어진다는 점이다. 보험 가입기관에 신규 가입 신청이 몰릴 경우 2~3개월 후에야 보증서 발급이 되는 경우가 빈번해 30일 이내 계약 신고가 불가능하기 때문이다.
주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증에 임대사업자들이 보증에 가입하려 해도 일정 요건을 충족하지 못하면 가입이 불가능하다는 점도 있다. 주택 가격이 임대보증금과 담보권 설정 금액을 합한 금액보다 적어 부채비율이 100% 이상이거나, 주택을 담보로 시세의 60% 이상 대출을 받으면 보증가입이 불가능하다. 이에 부채비율이 높은 임대사업자가 임대보증금 보증보험에 가입하려면 기존 부채를 줄이거나 보증금을 낮춰야 한다.
여기서 공시가격이 시세에 반영되는 아파트보다는 빌라, 다세대·다가구 임대사업자들은 부담이 큰 상황이다. 이럴 경우 임대사업자들이 반전세나 월세로 전환하면서 세입자들의 부담이 커질 가능성이 있다. 이에 따라 임대사업자들이 전월세 매물 자체를 거둬들여 전세난이 가중 될 우려도 나온다. 전세보증금과 대출금이 매매가격을 넘는 이른바 ‘깡통전세’는 보증가입이 안되기 때문에 사각지대에 놓여 있어 깡통전세도 주의해야 하는 상황에 놓일 수 있다.
여기서 문제는 시행되기 까지 일주일여 밖에 남지 않은 상황에서 민간임대주택특별법 개정안이 국회에 계류 중이라는 것이다. 앞서 임대보증금 보증보험 가입 의무화를 두고 잡음이 끊이지 않으면서 당정은 민간임대주택특별법 개정안을 다시 마련해 입법을 추진했다. 지난달 국회 국토교통위원회에서 개정안을 통과시켰지만, 법제사법위원회에서 제동이 걸렸다. 임대사업자들이 법사위 소속 의원들에게 법안 추진을 반대하는 내용의 문자 ‘폭탄’을 보내면서 논의가 제대로 이뤄지지 못했기 때문이다. 이로인해 오는 18일 이전에 민간임대주택특별법 개정안이 시행되기는 어려운 상황이 됐다.
이에 따라 개정안 통과 여부를 두고도 시장 혼선이 예상되고 있다. 부동산 업계 한 관계자는 "관련 법안을 계속 뜯어 고치니 정확한 내용을 파악하기도 혼란스럽다"며 "18일에 개정안대로 시행되는 것인지, 아닌지도 확실하지 않아 혼선이다"고 비판했다. 이어 그는 "보증금이 소액인 임대사업자의 경우 혹시나 과태료를 부담할까 봐, 보증보험에 가입했는데 이후에 개정안이 통과되면 보험료만 날리게 되는 셈이다"고 일침을 가했다.
한편 노형욱 국토부 장관은 민특법 개정안을 논의한 국회 법사위에서 "HUG 내부 규정 등을 손질하는 방안을 검토하겠다"고 언급한 바 있다. 부채비율 요건 등을 완화하는 방안 등이 거론되는 것으로 알려졌다.
son90@ekn.kr
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