분양가상한제 개편…실수요자 분양 전략은

주택 공급 증가 효과 기대…청약 선택지 확대



청약 수요 감소 전망…실수요 위주 시장 재편

▲서울 남산에서 바라본 서울 아파트 모습. 연합뉴스

[에너지경제신문 김기령 기자] 주택 공급 확대라는 윤석열 정부의 부동산 정책 기조에 따라 21일 분양가상한제 가격 산정 기준이 개편됐다. 전문가들은 이번 개편을 통해 분양가 인상이 어느 정도 예상되는 만큼 실수요자들이 향후 시장 상황 재편에 대비해 주택 청약 전략을 수립해야 한다고 조언했다.

이날 정부는 부동산관계장관회의를 열고 분양가상한제(분상제) 개편안을 발표했다. 분상제의 경직적인 운영 방식을 개선해야 한다는 취지에서 출발했다.

원희룡 국토교통부 장관은 이날 모두발언을 통해 "실제 사업주체가 부담하고 있으나 분양가에 반영되지 않고 있는 비용과 최근 자재비 상승분을 반영해 제도를 합리적으로 운영하는 데 중점을 둘 것"이라고 말했다.

국토부에 따르면 정비사업 추진에 필수적인 비용이지만 그동안 분양가에 반영되지 못했던 불합리함이 개선된다. 주거이전비, 영업손실보상비, 명도소송비, 이주금융비 등이 분양가에 반영된다. 또 HUG(주택도시보증공사)의 고분양가 심사에 ‘자재비 가산제도’를 도입해 분양가 산정 시 급등한 자재비를 반영할 수 있도록 했다.


◇ 공급 확대 효과…실수요자 선택권 다양해져

전문가들은 분양가 상한이 완화되면 주택 공급이 늘어날 것으로 전망했다. 신규 주택 공급 증가는 무주택자 입장에서 반가운 소식이다. 신규 주택 공급이 늘어나면 수요자의 선택권이 다양해질 수 있고 분양 일정에 맞춰 자금 계획을 수립할 수 있기 때문이다.

최근 건설사들은 원자재 가격 상승 등으로 수익성 악화를 겪으면서 분양 일정을 늦추고 있는 상황이었다. 재건축·재개발 등 정비사업 조합에서도 낮은 분양가에 불만을 갖고 분양 일정을 지연시켜왔다. 하지만 이번 제도 개선을 통해 분양가를 높일 수 있는 제도적 기반이 마련되면서 건설사들이 미뤄둔 분양일정을 다시 조율할 것을 보인다.

이에 분양일정이 지연됐던 주요 단지들에 관심이 쏠리고 있다. 삼성물산이 시공을 맡은 총 3000가구 규모의 서울 동대문구 이문1구역은 지난달 분양 예정이었으나 분양 일정을 올 하반기로 미뤘다. 올 상반기 분양 예정이었던 서울 서초구 반포동 신반포15차(래미안원펜타스)도 분양 일정이 연기된 상태다. 이외에도 서울 은평 대조1구역, 경기 광명시 광명2구역 등도 분양 일정을 한 차례 늦춘 바 있다.

임병철 부동산R114 수석연구원은 "건설사는 수익 악화라는 부담이 줄어 다소 숨통이 트일 것으로 예상되며 그동안 미뤄졌던 분양 물량도 순차적으로 공급될 것으로 보인다"며 "다만 분양가 상승폭이 건설사 체감할 수 있는 수준이냐 아니냐에 따라 공급의 탄력도가 달라질 수는 있다"고 분석했다.


◇ 청약 수요 감소·경쟁률 완화…로또청약 사라질 듯

분상제 개편으로 분양가 인상 가능성이 커지면서 청약 수요 감소로 청약 경쟁률이 완화될 것이라는 전망도 나온다. 실수요자 관점에서 보면 청약 단지의 분양가격, 면적 등 조건을 꼼꼼하게 비교·분석하면 당첨 확률을 높일 수 있을 것으로 보인다.

함영진 직방빅데이터랩장은 "분양가 인상 가능성과 경기 둔화, 주택거래량 감소, 매매가 약세 등이 겹치며 청약 1순위 경쟁률은 지난해보다 다소 낮아질 것으로 전망된다"며 "청약수요 감소와 분양가 부담으로 실수요 위주로 분양시장 재편되며 (분양가가 상대적으로 높은)전용면적 85㎡ 초과 면적유형보다는 전용 60~85㎡의 청약 선호 현상이 지속될 수 있다"고 조언했다.

직방에 따르면 지난 20일 기준 올해 서울의 전용 85㎡ 초과 면적유형의 평균 아파트 분양가는 17억5078만원으로 전용 60㎡ 초과 85㎡ 이하(10억4554만원)에 비해 7억원 이상 높다.

반면 분상제가 도입된 지난 정부 내내 화제가 됐던 ‘로또청약’은 줄어들 전망이다. 분상제 적용 주택의 분양가는 통상 시세의 60~80% 수준에서 형성됐다. 이러한 이유로 해당 주택 당첨 시 시세차익을 크게 얻을 수 있었고 로또청약으로 불렸다. 이에 몇몇 단지는 수요가 몰리며 수백대 1의 청약경쟁률을 기록하기도 했다.


◇ 분양가 인상에 실수요자 자금 부담 우려도

다만 분상제 개선이 분양가 인상을 통한 공급 확대에 초점이 맞춰져 있기 때문에 분양가 인상에 따른 실수요자의 자금 부담은 한계로 지적된다. 자금 마련에 용이한 수요자들은 도심 민간 알짜 정비사업지 청약으로 몰리고 자금 부담이 커진 수요자들은 사전청약 등 공공택지 청약으로 몰리는 등 청약 시장이 이원화될 가능성도 제기된다.

함 랩장은 "(분상제 개선이)서울 등 도심의 공급절벽 문제를 일부 해결할 수 있을 전망이지만 도심 및 구도시 알짜 정비사업지 일반분양 물량은 분양가 상승 등 수분양자 부담 증가로 연결될 수 있다"고 우려했다.

한편 이날 국토부는 "분양가 개선 과정에서 공급망 차질 등 대내외 경제여건, 물가상승 우려와 수분양자의 부담 등도 충분히 고려할 것"이라며 "현장에서 제기하는 분양가 제도 운영 관련 주요 문제점을 기술적으로 검토해 합리적 개선방안 마련하겠다"고 말했다.

giryeong@ekn.kr