[데스크 칼럼] "서초도 상투"…부동산시장 경착륙 막으려면

에너지경제 김지형 건설부동산부장

‘대세 하락기’에 들어선 우리나라 부동산 시장의 최대 변수는 금리다. 금리는 마치 중력과 같이 부동산 시장을 짓누르고 있다. 지난 7월 사상 최초로 ‘빅스텝’(기준금리 0.5%p 금리인상)을 단행한 한국은행이 오는 25일 금융통화위원회에서는 기존 예고대로 0.25%p(베이비스텝) 금리를 인상할 것이 유력시되고 있다. 물론 국내 물가가 국제통화기금(IMF) 환란 이후 24년 만에 최고 수준으로 폭등한 가운데 미 연방준비제도(fed·연준)가 두 달 연속 ‘자이언트 스텝’(0.75%p 인상)을 밟은 상태여서 한미 금리 역전에 대한 우려로 연달아 50bp인상도 배제할 순 없다. 이 여파로 지방에 이어 수도권, 마지막 보루인 서울 부동산 시장도 냉각기에 접어들면서 전국적으로 침체 국면을 맞고 있다.

이를 반증하듯 지난주 서울 아파트값은 3년6개월여 만에 25개 구에서 모두 하락했다. ‘똘똘한 한채’ 수요로 난공불락이었던 서초구와 대통령 집무실 이전과 용산정비창 통개발 등 개발 호재가 만발했던 용산구도 하락세로 전환하는 등 금리인상, 이에 따른 부동산 시장 침체, 거래 절벽 현상은 점점 더 심화하는 양상이다. 같은 시기 전국 아파트 매수 심리도 3개월 연속 떨어지면서 2년9개월 만에 최저치를 기록했다. 지난 19일 한국부동산원에 따르면 지난주 전국 아파트 매매수급지수는 89.3으로 지난주(90.1)보다 0.8포인트(p) 하락했다. 매매수급지수가 기준선(100)보다 낮으면 주택시장에 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 의미다.

시간을 거슬러 연초부터 예상치를 훌쩍 뛰어넘는 금리인상이 이어지자 전국 아파트 매매가격은 지난해 3분기 최고점을 기록한 후 상승률이 둔화되면서 올 상반기 0.16% 하락했다. 예를 들면 대구와 세종이 각각 3.53%와 4.44% 급락했고 서울(-0.25%), 경기도(-0.56%), 인천(-0.61%) 등 수도권도 하락 대열에 동참하며 전국적인 부동산 시장 온기에 찬물을 끼얹었다. 코로나 이후 풀린 막대한 글로벌 유동성이 주요국 주택가격 상승을 주도했으나 최근 통화 당국이 인플레이션 등 우려 속에 긴축 정책으로 선회하면서 당분간 주택시장도 조정 가능성이 높을 것으로 보인다. 우리나라 주택시장도 현재 순환국면상 고점에서 주택가격 상승 기대 약화와 금리인상 기조로 하락 혹은 점차 둔화돼 침체 국면을 보일 가능성이 높지만, 서울 강남권 일부 지역 등은 절대적인 주택재고가 부족한 상황이라는 점이 주택시장 양극화 심화와 서초 등 강남 일부 지역의 하방을 강하게 지지할 것으로 보인다.

하지만 과거 글로벌 금융위기를 전후해서 우리나라 주택시장이 크게 침체됐을 때 미분양주택, 특히 준공 후 미분양주택이 증가했고 이는 주택 가격 하락과 거래위축으로 이어졌는 점을 상기할 필요가 있다. 이같은 악순환은 건설사 부도, 하우수 푸어, 깡통 전세 같은 문제들을 야기했던 악몽을 우리는 뼈저리게 경험한 바 있다.

이렇듯 주택시장이 확장기에서 둔화·수축기로 국면 전환시 그 전조는 주택시장에서 미분양 증가로 나타난다. 미분양 증가는 건설사 측면에서 자금난 가중, 유동성 위기를 통해 부도로 이어지고, 소비자 측면에서는 주택수요 위축에 따라 주택가격 하락 및 주택거래 위축, 급매 증가, 하우스 푸어, 역전세(깡통전세) 문제를 초래한다.

통계로 보면 올해 6월 말 기준 전국의 미분양 주택은 총 2만7917가구로 전월보다 2.0%(535가구) 증가했다. 이 중 수도권의 미분양 주택은 4456가구로 한달 새 25.1%(893가구) 급증했다. 아울러 공사가 끝나고 나서도 분양되지 못해 ‘악성 미분양’으로 불리는 준공 후 미분양의 경우 전국적으로 7130가구로 전월보다 4.4% 늘어났다. 특히, 서울의 준공 후 미분양은 지난 5월 37가구에서 6월 215가구로 481%나 급증해 5배 이상 폭증했다. 지난 6월 수도권의 준공 후 미분양 물량은 전월보다 46.1% 늘어난 837가구로 집계됐다.

또 다른 부동산 침체 지표는 미계약물량과 청약경쟁률이다. 올해 상반기 청약 당첨자 미계약 물량은 서울이 지난해 상반기 99가구에서 781가구로, 경기는 전년의 1294가구에서 1553가구로 늘었다. 인천은 작년의 3가구에서 올해 454가구로 늘어 무려 151배나 증가했다.

반면 청약 경쟁률은 눈에 띄게 떨어졌다. 올해 상반기 서울 아파트 평균 청약 경쟁률은 29.7대 1로, 지난해 124.7대 1에서 4분의 1수준으로 급감했다. 특히 경기도는 작년 상반기 30대 1에서 올해 9.2대 1로 한자릿수로 급감했다.

거래절벽도 심각하다. 지난 달 29일 국토교통부에 따르면 올해 상반기 전국의 주택 매매량은 총 31만260건으로 지난해 같은 기간(55만9323건)과 비교해 44.5% 감소했다. 지역별로 보면 수도권은 12만3831건으로 작년 상반기 대비 55.5% 감소했고, 지방은 18만6429건으로 33.7% 줄어 수도권의 감소 폭이 더 컸다. 수도권 중 서울은 3만4945건으로 52.0% 줄었다. 전국 주택시장 거래가 전반적으로 침체된 가운데 서울 아파트 거래 절벽은 6~7월 더욱 심화된 것으로 추정되고 있다.

뿐만아니라 집값의 급격한 하락은 대출원리금 부담과 맞물려 집이 있지만 하우스 푸어 문제와 전세금을 떼일 우려가 있는 깡통전세주택 확산을 발생시킬 수 있다는 것이다. 문제는 이러한 이슈들을 야기하는 규제들이 서로 실타래처럼 얽혀 있어 정부, 정책입안자 입장에서는 풀기 쉽지 않다는 것이다. 공급 부문은 이미 정부에서 (8·16대책에서)270만 가구 천명으로 충분히 시장에 강력한 시그널을 준 만큼 이제는 완급 조절이 필요하다. 이제는 부동산 시장의 연착륙을 위해 수요자들 숨통이 트일 수 있도록 DSR(총부채원리금상환비율) 등 대출규제를 과감하게 풀어주는 등 실사구시적이고 전향적인 정부, 당국과 국회의 자세가 필요하다.