박지훈 비욘드법률사무소 대표 변호사
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▲박지훈 비욘드법률사무소 대표 변호사 |
부동산시장의 침체가 깊어지는 가운데 전국적으로 전세사기가 속출하면서 세입자들의 피해가 눈덩이처럼 커지고 있다.
전세사기의 유형은 다양하다. 매매가와 전세보증금을 동일하게 설정한후 추후 매매가가 하락하여 보증금반환을 하지 못하게 되는 깡통전세사기에, 임대인이 신탁회사에 부동산을 신탁하여 임대권한이 없음에도 마치 임대권한이 있는 것처럼 속여 전세계약을 하고 보증금을 편취하는 사례도 있다. 또한 전세계약을 맺고, 전입신고와 확정일자를 받기 전 근저당권 설정등기를 마쳐 임차인이 후순위로 밀리도록 하는 피해 사례도 끊이지 않고 있다.
전세사기를 당한 사람들이 구제받을 수 있는 방법은 뭘까. 우선 임대인에 대하여 임대차보증금 반환소송을 하고, 확정판결을 받아 임대인의 재산에 강제집행을 하여 회수하는 방법을 고려할 수 있다. 그러나 전세사기의 대부분은 임대인이 경제적인 자력이 없는 상황이거나, 재산을 차명으로 빼돌린 경우가 대부분이므로 당장에 보증금을 회수할 수 없을 가능성이 크다.
그럼에도 임대인에 대하여 보증금반환청구소송을 통해 확정판결을 받아 둘 필요성이 있는데, 이유는 임대인에게 재산이 생겼을 때 회수가 가능할 수 있고, 확정판결을 받아 두면, 현재 소송촉진등에관한특례법 제3조에 따라 연 12%의 이자가 가산되기 때문이다.
임대인 외에 공인중개사와 공인중개사협회에 손해배상청구를 하여 전세보증금을 일부 반환받을 수 있는 방법도 있다. 전세사기의 과정에 공인중개사가 공모를 하였거나, 다가구주택에 있어서 공인중개사가 선순위 임차인이 존재와 선순위 임차보증금의 액수를 고지하지 않는 등 확인 및 설명의무를 다하지 않은 경우에는 공인중개사의 중개과실을 근거로 손해배상청구를 할 수 있다.
대부분의 피해자들은 공인중개사와 공인중개사협회에 대하여 손해배상청구가 가능하다는 점을 알지 못하고, 임대인의 자력이 없으면 전세보증금의 회수를 자포자기하는 경우가 많은데, 공인중개사협회는 경제적인 자력이 충분하고, 실제 공인중개사와 공인중개사협회를 통해 보증금의 일부를 회수한 사례가 다수 있으니 간과하여서는 안된다.
그러나 이런 방법으로도 전세사기의 피해를 완전히 회복하기는 어렵다. 결국 임대차 계약을 하기 전, 해당 건물의 등기사항전부증명서를 떼어보는 등 임차인 스스로 전세사기를 예방할 수 있는 조치들을 하는 것이 최선의 방법임은 두말할 필요가 없다. 이런 확인절차를 거쳐 임대차계약을 체결하는 경우 전입신고와 확정일자를 반드시 마치는 일도 중요하다.
주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사,서울보증보험 등에서 전세보증보험을 가입하여 피해를 막는 방법도 있다. 다만 전세보증반환보험은 일정한 보증료를 지급하여야 하고, 전세보증금을 지급받을 때까지 대항력과 점유를 유지하여야 한다.
최근 임대인이 임차인의 전입신고일에 근저당권이나 질권을 설정하여 대항력을 주장하지 못하도록 한 사안에서 HUG가 보증보험이행을 보류하여 전세보증금을 회수하지 못한 사례들이 있고, HUG로부터 전세보증금을 받지 않은 상태에서 다른 곳으로 전입신고를 하여 보증보험료지급이 거부된 사례가 종종 있으니 주의하여야 한다.
만일 임대차를 한 건물에 경매가 진행되는 경우 임차인은 배당요구 종기까지 채권신고 및 배당요구서를 제출하여야 하고, 만일 배당요구를 하지 못한 경우에는 후순위자에게 회수하지 못한 보증금에 대한 부당이득반환청구를 할 수 없으니 유의하여야 한다. 다만, 경매를 신청한 근저당권자보다 임차인이 선순위인 경우에는 배당요구를 할 것인지, 대항력을 주장하여 전세보증금을 반환받을 때까지 거주할 것인지 선택하여야 하므로 법률전문가의 도움을 받는 것이 필요하다.
고금리시대에 경제적으로 열악한 지위에 있는 서민들에게 전세사기의 피해가 속출하는 것은 반드시 막아야 할 안타까운 현실이다. 정부도 전세사기를 막기위해 더 강력한 조치를 취할 필요가 있다. 전세사기에 대한 예방책 등을 마련하였으나 피해를 막기에는 불충분한게 사실이기 때문이다.
전세사기에 대한 형사처벌 자체가 어렵거나, 처벌 수준이 경미한 문제부터 개선해야 한다. 전세사기의 가해자들에 대한 적극적인 구속영장 집행과 재산압류 조치 등을 통해 엄중한 처벌과 재산회수 방법을 마련하여 줄 것을 강력히 주문한다.
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