공사비 지급 ‘분양수입금 내 기성불’ 방식 적용
롯데건설이 이자 100% 부담…조합원 이익 극대화
청담르엘·잠실르엘 등 후분양으로 공사 진행 중
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▲롯데거설이 제안한 한남2구역 르엘 팔라티노 스카이라운지. 롯데건설 |
[에너지경제신문 김기령 기자] 롯데건설은 서울 용산구 한남2 재정비촉진구역주택재개발정비사업에 조합원 이익 극대화를 위해 ‘후분양’ 또는 ‘준공 후 분양’ 사업조건을 제안했다고 4일 밝혔다.
‘후분양’은 건축물을 완공 또는 일정 공정률 이상 짓고 난 후에 분양하는 제도다. 시기를 조정해 분양가를 높여 분양할 수 있지만 분양하기 전까지 수입금이 발생하지 않아 공사비와 사업비를 즉시 상환할 수 없어 조합에 이자가 발생한다. 이에 롯데건설은 조합원 이익 극대화를 위해 후분양을 제안하면서 조합원이 부담해야 하는 금융이자를 100% 롯데건설이 부담하는 사업조건을 마련했다.
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▲롯데건설이 한남2구역에 제안한 ‘후분양’ 사업조건관련 제안서 일부. 롯데건설 |
우선 롯데건설은 공사비 지급 방식으로 조합의 분양 수입금이 발생한 후에 공사비를 받는 ‘분양수입금 내 기성불’ 조건을 제안했다. 후분양 시 조합은 분양 시기까지 수입금이 없어 대출을 받아 공사비를 지급해야 하지만 ‘분양수입금 내 기성불’의 경우 조합 수입금이 발생하는 후분양시기까지는 건설사에 공사비를 지급하지 않아도 되기 때문에 조합원 입장에서는 공사비 지급에 따르는 금융이자를 내지 않아도 된다.
반면 단순 ‘기성불’은 공사진행률에 따라 공사비를 매월 받아가는 조건이다. 그렇기 때문에 후분양 사업장의 경우에도 조합에서 공사 진행률에 따라 공사비를 지급해야 한다. ‘기성불’ 방식의 재개발 현장의 경우 조합이 대출을 통해 공사비를 지급하고 향후 이자까지 정산해야 하기 때문에 이자에 대한 부담으로 ‘후분양’을 적극적으로 검토하기 어렵다.
롯데건설은 지난해 6월 착공에 들어간 청담 르엘과 지난 1월 착공을 시작한 잠실 르엘 등에서 현재 분양수입금 내 기성불 방식으로 공사비를 받지 않고 후분양으로 공사를 진행하고 있으며 나인원 한남은 준공 후 분양을 진행한 바 있다.
뿐만 아니라 롯데건설은 한남2구역에 공사비보다 사업비를 우선 상환하도록 하는 ‘사업비 우선 상환’ 조건을 제안해 조합 사업비에 대한 이자를 경감시켜 후분양 시에도 조합원에게 부담이 없는 조건을 제안했으며 ‘조합원 분담금 입주시 100% + 4년 후 납부(입주시점까지 금융비용 롯데건설 부담)’도 제안했다.
오학우 하나감정평가법인 감정평가사는 "한남2구역과 같은 최고급 입지의 경우 부동산 경기 하락시에도 가격방어가 이뤄져 ‘후분양’을 충분히 검토할 수 있다"며 "다만 후분양에 따르는 금융비용을 절감할 수 있도록 시공사의 제안을 눈여겨 볼 필요가 있으며 특히 고금리시대에는 조합원의 경제적 부담과 직결되는 부분이기 때문에 시공사의 신용도와 자금력까지 종합적으로 보고 판단해야 한다"라고 말했다.
롯데건설 관계자는 "조합원의 이자비용을 최소화하고 이익을 극대화할 수 있도록한남2구역에 진정한 의미의 ‘후분양’ 을 제안했다"며 "현재 청담,잠실 르엘에서 ‘분양수입금 내 기성불’방식의 후분양을 진행하고 있으며 이 노하우를 살려 한남2구역에서도 최고의 이익을 실현해 조합원님께 돌려드리겠다"고 말했다.
giryeong@ekn.kr
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