토지임대부 주택으로 토지는 공공 소유·건물만 분양
분양가 저렴해 시세차익 가능…적은 공급 물량은 한계
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▲아파트 단지촌과 빌라촌이 혼재된 서울 주택가 모습. 사진=김기령 기자 |
[에너지경제신문 김기령 기자] 윤석열 정부 첫 반값아파트가 연내 사전청약을 실시한다. 시세 절반 수준의 분양가에 분양받을 수 있다는 점에서 금리 인상기에 매력적인 주거 방안이 될 전망이다. 다만 전문가들은 수요에 비해 공급 물량이 턱없이 부족하고 향후 재건축을 고려하면 한계도 분명하기 때문에 청약에 유의해야 한다고 조언했다.
6일 부동산 업계에 따르면 국토교통부는 올해 안에 반값아파트를 사전청약 형태로 공급할 예정이다. 올해에는 서울 고덕강일지구 내 3단지에 500가구를 우선 공급하고 추후 공급지역을 선정해 순차적으로 공급한다는 방침이다.
반값아파트는 토지임대부 주택을 말하며 토지 소유권은 SH(서울주택도시공사) 등 공공이 갖고 건물만 분양하는 형태다. 아파트 원가에서 땅값이 빠지기 때문에 분양가를 시세보다 저렴하게 낮출 수 있다.
대신 분양을 받았더라도 토지소유권이 없기 때문에 토지 임대료를 내야 한다. 내 집이지만 건물만 갖고 토지는 소유하지 못하는 것이다.
현 정부 첫 반값아파트가 들어설 고덕강일지구 내 아파트 시세는 9억~10억원 선으로 형성돼 있다. 인근 강일리버스트 전용면적 59㎡가 10억5000만원에 시장에 나와 있고 강일리버파크 5단지 전용 59㎡가 지난해 3월 9억1800만원에 거래됐다. 인근 시세를 고려했을 때 고덕강일 반값아파트는 5억원 선에서 분양될 가능성이 크다는 게 업계의 전언이다.
| 토지임대부 주택 장단점 | |
| 장점 | 단점 |
| 시세 절반 수준의 저렴한 분양가 | 시간 지날수록 건물 가치 하락 |
| 분양 후 집값 키맞추기 현상으로 시세차익 획득 가능 | 토지소유권 없어 재건축 연한 도래 시 사업 추진 난항 예상 |
전문가들은 반값아파트는 최초 분양자 입장에서는 향후 시세차익을 얻을 수 있기 때문에 적극적으로 청약에 도전해보는 것도 좋다고 조언했다.
김인만 김인만부동산경제연구소장은 "청약 시 가장 중요하게 고려할 부분은 첫째도 입지, 둘째도 입지"라며 "과거에도 입지가 좋은 지역은 분양가가 저렴해도 결국 인근 시세에 맞춰 가격이 올랐었기 때문에 고덕강일에 들어서는 단지라면 청약 지원을 할 충분한 메리트가 있다"고 말했다.
앞서 토지임대부 주택은 지난 2011년 이명박 정부 시절 서울 강남에서 두 차례 공급된 바 있다. 서초 우면지구에 들어선 LH서초5단지와 강남 세곡지구의 LH강남브리즈힐로 당시 분양가는 각각 2억400만원, 2억2000만원이었지만 현재 전용 84㎡ 기준 13억9000만원, 14억4000만원에 나와 있다.
다만 공급 물량이 500가구에 불과한 점과 수분양자에게 토지 소유권이 없기 때문에 향후 재건축 시기가 도래했을 때 사업 추진에 난항을 겪을 수 있다는 점은 한계로 지적된다.
함영진 직방빅데이터랩장은 "공급 물량 500가구는 사실상 많은 사람들에게 공급 기회가 주어진다고 보긴 어렵다"며 "당해지역 우선공급 비중이 높을 것으로 보이는데 물량 자체가 많지 않기 때문에 고덕강일의 경우 서울 거주자 위주로 공급되고 끝날 가능성이 클 것"이라고 예상했다.
김 소장은 "시간이 지날수록 토지 가치는 오르지만 건물 가치는 떨어질 수밖에 없다"며 "토지임대부 주택의 경우 30~40년 후 재건축 시기가 도래하면 토지 소유는 공공에 있기 때문에 내가 분양받은 주택이라고 하더라도 사실상 거주용에 그치게 되는 것"이라고 평가했다.
giryeong@ekn.kr
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