이은형 “억누른 재건축 제도 정상화했다는 것이 핵심”
송승현 “호재이나 가격상승·거래활성화엔 변화 없을 것”
서진형 “오래 준비한 목동·상계단지 등 숨통은 트였을 것”
권대중 “문턱 낮아져 리모델링 준비→재건축으로 선회해
|
▲(왼쪽부터)이은형 건정연 연구위원, 송승현 도시와경제 대표, 서진형 경인여대 교수, 권대중 명지대 교수, 김제경 투미컨설팅 소장. |
[에너지경제신문 김준현 기자] 재건축 안전진단 규제완화 방안이 8일 전격 발표됐다. 이로써 재건축 사업의 발목을 잡던 분양가상한제 및 재건축초과이익환수제 개편과 함께 3대 대못이 모두 뽑혔다. 다만 전문가들은 최근 고금리 기조 및 각종 부동산 경기 불황으로 시장에 큰 영향을 주진 못할 것으로 진단했다. 그럼에도 이번 대책은 재건축 첫 관문의 문턱을 낮췄다는 것에서 ‘과도한 규제의 정상화’라고 한 목소리로 평가했다.
특히 최근 정부가 각종 규제완화를 내세우고 있지만 부동산 시장에 불쏘시개가 되지않는 지금이 최적의 시기라는 것에 주목했다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이번 발표의 핵심은 재건축을 억제하려던 종전의 제도가 재건축을 촉진할 수 있도록 바뀌었다는 점이다"며 "정량평가(구조안전성)와 정성평가(주거환경 등) 비중을 변경했고, 일부 필수요건은 사실상 폐지라고 할 만큼 완화했다"고 평가했다.
그러면서도 "이번 조치로 부동산시장 연착륙에 미치는 효과는 제한적이다. 최근 상황에선 호재가 있더라도 올해 상반기처럼 호가가 널뛰기하지 않을 것이다"며 "특히 재건축초과이익환수제 등 재건축 저해 요건은 여전히 있다. 그저 이번 규제완화가 시장과 과도한 규제의 정상화라는 측면에서 의미가 있다"고 설명했다.
부동산 시장을 분석하는 업계에서도 시장은 크게 반등하지 않을 것으로 봤다. 송승현 도시와경제 대표는 "이번 대책은 안전진단 규제완화를 통해 270만가구 공급계획 밑그림을 그리기 위해 기반을 다지는 작업으로 볼 수 있다"며 "공급부족으로 부동산가격 상승보다는 주거질의 개선으로 재건축을 바라봤다는 것이 주택상황을 잘 관철했다고 볼 수 있다"고 전했다.
다만 "안전진단 완화가 금리인상 및 원자재 가격 상승으로 조합원들의 부담이 늘어 재건축이 시장에 매력적인 상품이 되지는 못할 것이다"며 "최근 분양시장 청약경쟁률을 보듯 안전진단 완화가 가격상승과 거래활성화에는 큰 변화가 있기 어려울 것으로 보인다"고 강조했다.
이번 대책으로 특히 재건축을 준비 중인 목동과 상계동에서 호재라는 분석도 제기했다. 서진형 경인여대 MD비즈니스학과 교수는 "이번 대책으로 인해 입지가 좋은 목동단지나 상계단지에서 그나마 간절히 기원했던 규제 완화로 숨통이 트였을 것이다"며 "1기 신도시는 규제완화로 혜택을 봤다고 하기 보단 용적률을 얼마나 가져가느냐의 별개 문제로 봐야 한다"고 지적했다.
아울러 "분양가상한제, 재건축초과이익환수제 등이 획기적으로 이뤄지지 않으면 재건축시장 활성화에는 여전히 한계가 있다"며 "또한 조합 입장에선 재건축을 하면 개발이익이 나야 하는데 시장이 하향안정화 기조로 가고 있으니 재건축 욕구가 떨어진다는 점에서 시장 반등은 없을 것이다"고 했다.
재건축 규제완화로 리모델링 사업은 주춤할 것이란 주장도 제기됐다. 권대중 명지대 부동산학과 교수 역시 "재건축 안전진단 규제 완화 방안이 나왔다고 하더라도 금리상승 및 부동산 경기 장기 침체 우려로 시장에 큰 영향을 주지는 않을 것이다"며 "다만 이번에 특히 구조안전성과 주거환경, 설비노후도 비중을 분배한 것은 고무적인 일이다"고 말했다.
이와 관련 "최근에는 재건축 안전진단을 통과하지 못하니 도시정비사업 방향이 리모델링으로 많이 선회했는데, 리모델링으론 아파트 단지 환경을 개선하기엔 부족하다"며 "이미 리모델링 조합인가를 받은 곳들은 추진하되 향후 추진할 단지들은 재건축으로 활성화될 수 있도록 분위기가 형성돼야 한다"고 진단했다.
재개발 전문가 입장에서도 리모델링 사업은 주춤할 것으로 봤다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "재건축 추진위원회와 리모델링 추진위원회는 늘 갈등을 겪을 수밖에 없었다"며 "특히 재건축을 반대하는 주민들은 재건축의 과도한 안전진단 규제를 두고 사업을 성공할 수 없다고 했는데 이번 계기로 리모델링보단 안전진단 쪽으로 다시 희망을 거는 단지들이 많아질 것으로 보인다"고 전망했다.
이어 "안전진단은 재건축 시작이기에 앞으로 긴 호흡으로 바라봐야 한다는 점에서 기회가 있을 때 많은 단지들이 도전하면 좋을 것이다"며 "더불어 재개발 시장도 신통기획 및 모아타운 등 최근 정부의 계속 지원으로 도시정비사업은 앞으로 계속 좋아질 것이다"고 조언했다.
kjh123@ekn.kr
;){kind=link}