정부, 거래절벽 해소 대책은...뭐가될까?

원희룡 "거래절벽·미분양 해소 대책 내놓을 것"



지난해 전국 아파트 매매 가격은 7.22%↓·주택구입부담지수는 역대 최고



전문가 "문제 해결 위해 시장에 자율성 부여해야"

▲서울 시내 아파트 전경. 연합뉴스

[에너지경제신문 김다니엘 기자] 정부가 계속되는 ‘거래절벽’ 해소를 위한 특단의 대책을 내놓을 것이라고 신년 벽두부터 밝히면서 어떠한 정책이 새롭게 실시될지에 대해 업계뿐만 아니라 수요자들의 관심이 높아지고 있다.

2일 국토교통부에 따르면 원희룡 장관은 전날 방송된 KTV 국정대담 ‘국민이 묻고 장관이 답하다’에 출연해 ‘집값 하락과 거래절벽으로 이사하기도 힘든데 규제를 풀어줄 것이냐’는 질문에 "부동산 시장 침체에 따른 거래 절벽과 미분양을 해소하기 위한 대책을 조만간 내놓을 것"이라고 약속하며 "규제 지역을 어느 정도로 더 해제할지도 고민하고 있다"고도 강조했다.

참고로 지난해 전국 아파트 매매 가격은 7.22% 하락했으며 거래절벽 현상 또한 심화한 상태다. 이에 지난해 정부는 부동산 시장 연착륙 유도를 위해 규제 지역 해제·대출 규제 완화 등 다양한 대책을 내놨다. 그럼에도 불구하고 지난해 1~10월 평균 주택 거래량은 4만5000가구로 역대 최저 수준을 기록한 바 있다.

이와 더불어 미분양 주택 또한 늘어나고 있는 추세를 보이고 있어 거래절벽은 내년에도 이어질 것이라는 우려의 목소리가 만연한 상황이다. 국토부에 따르면 지난해 10월 말 기준 전국 미분양 주택은 4만7217가구에 달했으며 이는 전월(4만1604가구) 대비 13.5%나 증가한 수치이다. 통상적으로 미분양 물량이 5~6만 가구를 넘어서면 시장 침체기가 본격화하는 것으로 여겨지기 때문에 해당 수치는 상당히 위태로운 것으로 해석될 수 있다.

이처럼 집값 대폭 하락에도 거래절벽이 심화되고 있는 이유로는 고금리로 인한 대출상환부담이 지목되고 있다. 이날 주택금융공사(HF)에 따르면 지난해 3분기 전국 주택구입부담지수는 89.3로 관련 통계 쓰이기 시작한 2004년 이후 가장 높은 값을 기록했다. 주택구입부담지수는 중간소득가구가 표준대출을 받아 중간가격 주택을 구입할 때 상환 부담을 나타내는 지수이며 지수가 낮을(높을)수록 주택구입부담이 완화(가중)됨을 의미한다.

실제 한국은행 금융통화위원회는 지난 2021년8월 이후 지난해 11월까지 약 1년3개월 동안 기준금리를 연 0.5%에서 3.25%로 2.75%포인트(p) 인상했으며 이에 따라 시중은행 주택담보대출 금리(신규취급액 기준·가중평균)는 2021년8월 2.88%에서 지난해 11월 4.74%로 1.86%p 앙등했다. 일반 신용대출 금리 또한 같은 기간 3.97%에서 7.85%로 3.88%p 급등했다.

▲표. 거래절벽 및 미분양 해결 방안. 작성=김다니엘 기자

이에 시장에서는 거래절벽 해소에 대한 대책으로 규제 지역 추가 해제 및 시장 자율성 부여 등이 거론되고 있으며, 임대사업자 활성화 방안으로는 ‘거주주택 비과세 특례’도 언급되고 있다.

전문가들은 거래절벽과 미분양을 해소하기 위해서는 시장의 자율성이 더 커져야 한다는 것을 시사했다.

송승현 도시와경제 대표는 "정부가 정책적으로 개입한다고 해도 그 효과는 최소 1년 후에 나타나며 시장에 끼치는 영향 또한 한계가 있다. 원 장관의 이번 발언은 수요자들이 집을 ‘사고팔 수 있게’, 공급자들은 ‘집을 지을 수 있게’ 자율성을 보장하겠다는 취지로 해석되며 이를 위해서는 규제 지역을 모두 해제하는 것이 맞다고 생각한다"라고 평가했다.

송 대표는 이어 "거래의 자율성이 커진다면 미분양 문제 또한 어느 정도 해결될 것이며 세금·거래·금융 관련 규제를 더욱 완화한다면 서울을 중심으로 거래량이 늘며 순차적으로 거래절벽이 해결될 것"이라고 덧붙였다.

반면 거래절벽 및 미분양 문제는 정부의 정책으로는 해결이 어렵다는 의견도 제기됐다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "현재 거래절벽은 규제 때문이 아닌 집값 추가 하락 우려로 인한 것"이라며 "정부가 집값을 강제로 조정할 수는 없기 때문에 거래절벽 및 미분양 문제 해결을 위해서는 금리가 더 오르지 않을 것이라는 명확한 신호가 필요하다"라고 지적했다.

김 소장은 이어 "하지만 금리에 대해 정부가 할 수 있는 것은 없기 때문에 실질적으로 거래 정상화는 쉽지 않다"며 "거래 정상화가 잘못된 시기에 된다면 그 역효과로 집값만 상승할 것"이라고 우려했다.

daniel1115@ekn.kr