다주택자 호재 전망…과도한 시장 개입 ‘역효과’ 우려도
국회 협의 사항 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 개정안 남아
전문가, 시장 왜곡 않는 선에서 임대사업 특별법 손질해야
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▲서울 여의도 63스퀘어 전망대에서 바라본 아파트. |
[에너지경제신문 김준현 기자] 정부가 지난 3일 발표한 규제완화 대책이 결국 다주택자 및 민간 임대사업자에게 큰 호재가 될 것이란 전망이 제기되고 있다. 정부의 대책이 공급을 줄이는 대신 유주택자의 투자 목적 및 주택 구입을 허용하는 ‘수요 늘리기’ 방향으로 가고 있기 때문이다.
4일 부동산업계에 따르면 정부가 내놓은 강남3구 및 용산 제외 규제지역 해제와 무순위 청약 자격요건 완화, 분상제 실거주 의무 폐지, 중도금 대출 한도 폐지 등이 다주택자의 매수심리를 자극하는 방안이란 분석이다.
업계에선 특히 2주택 이상은 대출이 안 됐던 것을 주택담보인정비율(LTV)을 60%까지 해주는 부분을 눈여겨보고 있다. 또한 일명 ‘줍줍’으로 불리는 무순위 청약에 유주택자도 신청할 수 있게 된 것과 중도금대출 허용 상한 기준 폐지 등이 다주택자에게 투자 기회가 될 것이라고 했다.
다만 정부의 개입으로 시장에서는 다시 매물을 거둬들이고 있고, 시장원리 또한 무너져 장기적으로는 부동산 시장에 부작용이 커질 것이라는 지적도 함께 제기됐다.
앞서 정부는 이미 지난해 12월 ‘2023년 경제정책방향’을 통해 다주택자의 징벌적 규제 정상화 방안을 이미 내놓은 바 있다.
다주택자는 2주택자부터 부과하던 8% 취득세율을 1~3%로 1주택자와 동일하게 적용하며 3주택 이상부턴 취득세율도 하향 조정했다. 또한 다주택자 양도세 중과를 1년 더 연장해 2024년5월까지 유예하기로 한 상태다.
분양권에 대한 양도소득세도 대폭 완화했다. 분양권 양도는 60~70% 중과세를 하도록 했는데 이번 규제완화로 1년 미만은 45%, 1년 이상은 양도세가 없어지게 했다.
다만 시장에선 사업 소득이 없는 다주택자는 여전히 대출규제에서 자유로울 수 없다. 부동산 전문가에 따르면 다주택자 지인이 주택 매매를 위한 대출을 신청했는데 대부분이 승인이 거부됐다는 입장이다. 결국 다주택자는 임대사업을 실시해야 한다.
마침 임대차 주택의 19%를 차지하는 매입형 등록임대사업자 규제도 완화된 바 있다. 먼저 전용면적 85㎡ 이하 아파트에 한해서 10년 장기 임대 아파트 등록을 복원했다.
또 지방세인 취득세는 60㎡이하는 85~100% 취득세 감면, 60~85㎡는 50% 감면해준다. 아울러 의무임대기간을 10년에서 15년으로 확대하면 사업자에게 세제 주택가액 요건을 추가로 완화해준다. 여기에 더해 정부는 곧 민간임대주택에 관한 특별법 개정안을 발의해 제도 개선에 나선다는 계획이다.
다만 한문도 연세대 정경대학원 교수는 등록임대주택 사업은 미분양 증가가 가장 큰 문제인 만큼, 미분양 아파트 대상에 한정해 임대주택 혜택을 줘야 한다고 강조했다.
실제로 최근 분양시장의 부진이 심각하기 때문이다. 국토교통부에 따르면 지난해 11월말 기준 전국 미분양 주택은 5만8000가구로 곧 10만가구에 이를 것이란 전망마저 나오고 있다. 이광수 미래에셋증권 연구위원은 내년 말에는 9만가구까지 늘어날 수 있고, 시장 위축 정도에 따라 11만가구까지 증가할 가능성도 있다고 예측한 바 있다.
이날 직방의 지난해 아파트 청약결과 통계에서도 지방 지역의 미분양이 심각했다. 대구는 지난 1년간 1순위 청약 경쟁률이 0.33대1, 울산은 0.79대1, 전북 1.15대1 전남 1.57대1을 기록했다. 아파트 매수심리가 좋았던 지난해 연초와 달리 대부분 하반기부터 미달이 지속 발생했다.
상황이 이렇다 보니 이달 아파트 분양을 준비 중인 단지는 전국적으로 10곳, 7030가구에 머물고 있다. 지난해 1월 일반분양 물량이 전국 37개 단지 2만2278가구에 달했던 것과 크게 비교되는 수치다.
한 교수는 "경기가 불황일 때 건설사의 도산 우려 방지 차원에서 민간이 미분양 주택을 매입할 수 있도록 정부가 양도세 등 혜택을 주는 방향이 나와야 한다"고 진단했다.
kjh123@ekn.kr
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