주택협회, ‘주택시장 진단 및 기성시가지 내 공급기반 구축’ 연구용역
주택공급 위축 시 향후 주택시장 회복기에 불안정 재발 우려
현장 목소리 반영해 불필요 및 부적절 규제 대폭 개선해야
|
▲서울 한 재개발 구역 아파트 공사 현장 전경. 사진=김준현 기자 |
16일 한국주택협회에 따르면 협회가 한국건설산업연구원에서 연구한 ‘미래지향적 도시관리 방향 및 기성시가지 내 주택공급 기반 구축 연구’에 따르면 최근 정부가 규제를 완화했음에도 현재 주택시장은 침체기에 진입했다고 진단했다. 이는 거래절벽, 미분양 증가, 부동산 PF대출 부실 우려 등 금융 리스크 확대에 따른다.
보고서는 특히 정부의 대응은 환영하면서도 금리상승 등 거시경제 여건이 주택시장을 대응하기엔 역부족이며, 올해 상반기 만기가 몰려있는 부동산 금융시장 여건을 고려할 때 이 시점이 정부의 역할이 더 필요하다고 강조하고 있다.
또한 보고서에 따르면 ‘선호도 높은 도심에 내 집 마련 기회를 늘린다’는 정부 정책은 방향에 부합하고 있다. 물가상승 우려로 정부 재정지출이나 유동성 공급에 제약이 있는 상황 속에서 규제 개선만으로도 정책 효과를 낼 수 있다는 것도 강조했다.
고금리 시대 토지확보에 드는 금융비용 부담이 없고 미분양 리스크가 낮은 정비사업 활성화 필요성오 업계 입장에선 중요하다는 주장이다.
보고서는 서울시 내 56개 모든 조합과 정비사업 분양실적 기준 상위 10개 시공사 주요 관계자를 대상으로 설문조사도 진행했다. 공무원, 건축사사무소, 정비업체 등 현장 주요 관계자 38명과도 심층인터뷰를 진행했다. 이를 토대로 서울시의 정시사업 정책에 대한 제도개선 방향을 제시했다.
먼저 시공사 선정 시기 조기화다. 시공사 선정 시기를 사업시행인가 이후로 늦추는 바람에 제도의 취지와는 달리 많은 부작용이 발생하고 있다. 이에 신통기획 적용구역은 조합설립 후로, 이외 구역은 건축심의 후로 조기화하는 방안이다.
이를 위해선 도시계획과 건축설계, 공사 발주 및 계약방식 등에 대한 제도를 보완한 후 시공사 선정시기와 발주방식을 조합이 자율적으로 선택할 수 있도록 할 필요가 있다.
오세훈표 서울시 민간 정비사업인 신속통합기획에선 지나친 공공기여를 지적했다. 과도한 공공성 요구방지 등이 포함된 △신통기획 운영기준 수립 △신통기획 적용지역에 한해 추진위원회 설립 조기화 △주민 정비계획수립시 조력을 받을 수 있도록 도시계획 전문가 컨설팅 지원 △공공기여에 합당한 인센티브 제공을 위한 조례 제정 등 근거 마련 등이 필요하다는 주장이다.
아울러 정비사업 공사비 검증제도 개선도 요구됐다. 현행 검증제도는 의무이행 대상이 지나치게 광범위하고, 시간이 지나치게 오래 걸리며, 설계변경으로 발생한 증액이 충분히 인정되지 않고 이의제기 절차 부재 등 문제가 있다. 이에 입찰 당시 설계 부존재 사업장은 적정성 검증만 시행하는 등 검증절차를 줄이고 단위면적당 상승폭 일정 비율 이하는 검증 의무이행 대상에서 제외하는 방안이다.
공사비 검증제도 개편안도 개선해야 한다. 관리처분계획 인가신청시 도급공사계약서를 첨부토록 하는 내용의 지난해 8.16대책에서 발표한 공사비 검증제도 개편안이 현장에 적용될 경우 사업이 상당히 지연될 것으로 예상된다. 제도 취지를 살리기 위해서는 현행과 같이 착공 후 활용 가능한 시간동안 공사비 증액분에 대한 검증 절차 이행이 가능토록 할 필요가 있다.
재개발임대주택 제도개편안도 있다. 지난해 12월 도정법시행령 등 개정에서 재개발임대주택을 기존에 가구수 기준 20%까지 짓도록 한 것에서 추가해 가구수 또는 연면적 20%까지 짓도록 했다.
개정된 내용대로 연면적 10% 기준을 적용할 경우 지하주차장, 주거공용면적, 베란다 등 바닥면적을 포함하게 돼 임대주택 공급 물량이 증가해서 사업성이 낮아지게 된다. 이에 시행령 개정을 통해 연면적 10%가 아닌, 주거 전용면적 10%로 변경할 필요가 있다는 제안이다.
김재식 주택협회 상근부회장은 "침체기 시장환경 악화로 공급기간 자체가 흔들리면 향후 주택시장 회복 시 공급부족으로 인한 주택시장 불안정이 재발하는 악순환이 발생할 수 있다"며 "이같은 침체기에 미래 도시관리 방향을 고민하고, 불합리한 제도를 정비해 안정적 공급기간을 구축하는 시기로 활용하는 지혜가 필요하다"고 말했다. kjh123@ekn.kr
;){kind=link}