[인터뷰] 김제경 투미부동산컨설팅 소장 "부동산 전문가보단 실전투자자라는 자부심"

14만 구독자 보유…정체보단 늘 스스로를 담금질



재개발투자·정비 절차 이해 등 학습 철저히 ‘강조’



재건축은 사익추구보단 노후화 신속정비 인식 생겨야

▲서울 성동구 투미부동산 상왕십리점에서 김제경 소장이 에너지경제신문과 인터뷰를 하고 있다. 사진=김준현 기자

[에너지경제신문 김준현 기자] "재개발·재건축 투자는 시간싸움입니다. ‘하이리스크 하이리턴’을 반드시 인지해야 합니다. 쉽게 접근하면 안 됩니다. 성공과 실패 사례를 살피며 입지분석과 입주권 공부 등 끊임없이 학습해야 합니다."

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 지난 10일 에너지경제신문과의 인터뷰에서 이같이 밝혔다. 김제경 소장은 언론사 부동산부 기자들에겐 기사의 마무리를 짓는 ‘멘트’ 전문가로 잘 알려져 있다. 특히 부동산 경기전망 전문가로도 빼놓을 수 없는 단골 인물이기도 하다.

김 소장은 최근 오세훈 서울시장의 재개발 프로젝트 신속통합기획과 모아타운 후보지를 족집게처럼 맞추며 재개발·재건축 전문가로서 면모를 드러내기도 했다.

그는 어린 시절부터 부동산 전업을 하는 부모님(현 투미공인중개사사무소 법인대표)을 따라 임장 심부름 다니며 지금은 추억이 된 ‘코닥’ 카메라로 재개발의 메카 서울 성동구를 담아왔다고 한다. 이같이 부모님을 통해 자연스럽게 접한 경험들과 귀동냥은 현재의 부동산 전문가로 성장할 수 있는 밑거름이 됐다.

보통 부동산 투자는 경험과 연륜에서 비롯된다고 한다. 그러나 김 소장은 30대 젊은 나이임에도 불구하고 투자자로서의 뛰어난 감각을 보여주는 동시에 도시재생학 박사과정까지 밟으며 스스로를 담금질하고 있다.

투자자산운용사에 합격하기도 하고, 리츠협회 자산운용전문인력 과정을 수료하기도 했다. 최근에는 문재인 정부의 2·4대책 중 공공재개발사업인 ‘도심공공주택복합사업’ 연구결과를 발표해 최우수 석사논문으로 인정받기도 했다.

김 소장은 "부동산 전문가는 특별할 것이 없다. 내가 그 분야를 파고 들어가는 사람이 전문가다"며 "업력이 짧지는 않지만 길다고도 볼 수 없어 정체하기 보단 무언가를 계속 해야겠다는 생각이 강했다"고 전했다.

김 소장의 핵심 역량은 부동산 유튜브 ‘투미TV’다. 영상을 통해 재개발과 재건축 지역을 소개하는 동시에 국토교통부와 서울시 등의 복잡한 정책을 쉽게 풀어주기도 한다. 또한 세금 중과에 대한 해석, 전세사기 예방에 관한 법률, 입주권에 대한 이해도 돕고 있다.

구독자 약 14만명을 보유한 투미TV 채널을 통해 매주 적게는 2개, 많게는 3개의 영상을 올린다. 영상 시청시간은 15분에서 길게는 40분에 달한다.

김 대표는 "2017년도에 드문드문 올리다가 2019년도부터 본격적으로 영상을 업로드 해왔다. 일주일 영상을 3개씩 올리는 날이면 언제 시간이 지나갔는지도 모르겠다"며 "다만 임대차 분쟁이나 전세사기 예방법, 세제 관련한 유익한 영상은 품을 많이 들였는데 다소 조회수가 낮은 것이 아쉽다"고 귀띔했다.

이러한 노력에도 부동산 시장에선 김제경 소장에게 고운 시선만 있는 것은 아니다. 지난해 부동산 경기전망을 맞추지 못했다는 것도 있고, 집 사라고 부추긴다는 ‘투기꾼’ 비판도 있었다. 그러나 김 소장은 적어도 행동하는 투자자임을 증명하며 지지자들의 신뢰를 두텁게 형성했다.

그는 "일부 말만 하는 전문가나 ‘끼워팔기’ 사기꾼, 강의로만 돈을 버는 전문가들과 달리, 스스로 자신하는 것 중 하나가 실전 투자자라는 점이다"며 "2022년도 상승을 이어갈 줄 알았던 부동산 경기전망을 틀리긴 했지만 적어도 내 말에는 책임을 질 줄 아는 투자자라고 생각한다"고 강조했다.

▲투미부동산 상왕십리점 전경. 사진=김준현 기자

그렇다고 무분별한 투자는 지양이다. 재개발 예정지 투자는 늘 신중해야 한다. 오세훈 서울시장 취임 이후 신속통합기획이나 모아타운을 통해 재개발 후보지가 나오고 있지만, 2002년 ‘뉴타운’이 여전히 지금도 개발하고 있다는 것을 참고해야 한다. 신통이나 모아타운 역시 동의율을 얻지 못한 후보지는 중간에 좌초될 우려가 있다는 입장이다.

그는 "재개발 예정지 투자는 실제로 진행된 곳이 있는지, 사건사고는 없었는지 주변 사례를 잘 살펴보고, 정비사업 절차에 대한 이해 등 학습을 많이 해야 한다"고 지적했다.

또한 "재개발 투자를 할 때 과연 이 지역에 아파트가 들어선다면 입지적으로 괜찮은가 미래를 그려보는 입지분석 능력이 필요하다"며 "여기서 더 발전하면 현금청산이 발생하는 이른바 ‘물딱지’ 위험성이나, 무허가 건축물 기준요건 등 입주권에 대한 공부를 철저히 해야 리스크관리를 할 수 있다"고 조언했다.

투자에 보수적 접근을 요구하는 김 소장은 정부 정책에 대해선 과감히 지적하기도 했다. 재건축의 대못인 재건축초과이익환수제나 안전진단 등의 과도한 규제, 정비사업 공공 주도 대책에 대한 비판 등이다.

그는 "재건축 사업절차 중 안전진단 등급이 마치 재건축 허가 자격증처럼 축하의 의미로 쓰인다거나, 사익 추구 프레임 시각으로 보면 안 된다"며 "건축물 안전도가 낮기 때문에, 또한 노후했기 때문에 D등급이나 E등급을 받은 것이니 서둘러 정비해야 한다는 인식이 생겨야 한다"고 항변했다.

아울러 "정부가 정책의 방향을 공급량에 포커스를 맞추고 있는데, 무분별한 용적률 상향과 과도한 기부채납 등을 우선으로 내세우면 안 된다"며 "정부는 정비사업을 심판의 역할로서만 관리 감독하는 것이 중요하다"고 단언했다.

kjh123@ekn.kr