[이슈&인사이트] PF발 금융위기,근본 해법은 미분양 해소

김인만 부동산경제연구소 소장

▲김인만 부동산경제연구소 소장

 최근 새마을금고에 대한 예금주들의 대규모 자금인출 사태로 금융당국과 금융권에 비상이 걸렸다. 새마을금고에 대한 프로젝트파이낸싱(PF)발 위기설이 퍼지자 불안한 예금주들이 자금 인출에 나서면서 두 달 만에 7조원의 자금이 빠져나갔다. 그러자 새마을금고에 대한 감독권한이 없는 금융위원장까지 진화에 나서 뱅크 런(Bank-run·한꺼번에 예금가입자들이 돈을 인출해 은행이 파산하는 현상) 길목에서 겨우 진정시킬 수 있었다.

일반적으로 ‘동네 은행’ 정도로 생각하는 새마을금고의 자산규모는 284조원으로 1금융권의 중앙은행을 제외하면 명실상부한 업계 1위 금융사다. 부산은행,대구은행 등 지방은행과 카카오뱅크 등 인터넷은행의 총자산을 모두 합쳐도 새마을금고 자산에 못미친다. 이런 새마을금고가 뱅크 런 위기까지 내 몰린 원인은 PF대출 부실로 연체율이 급증했기 때문이다. 2018년 말 1.35%였던 새마을금고 연체율은 지난 6월에 6.4%까지 올랐다. 부동산 PF연체율은 무려 15.5%로 치솟았다.

PF대출은 부동산 개발사업의 수익성을 보고 돈을 빌려주는 자금조달 방식이다. 일반적인 대출은 신용이나 담보 등 돈을 빌리는 사람의 상환능력을 보지만 PF대출은 부동산 개발사업의 프로젝트 자체의 경제성만으로 대출을 하기 때문에 아파트의 분양 실적과 사업의 정상적인 준공은 PF대출의 성패를 가르는 가장 중요한 열쇠다.

2022년 이전까지만 해도 부동산시장 활황에 힘입어 PF대출을 통한 금융권의 수익성 확보는 ‘땅 집고 헤엄치기’ 처럼 쉬웠다. 하지만 2022년 이후 기준금리가 가파르게 오르면서 모든 것이 달라졌다. 금리인상으로 투자심리가 급격하게 위축되면서 끝없이 오를 줄 알았던 집값은 꺾였고 미분양은 급증했다.2021년 말 1만7710가구였던 전국 미분양 아파트가 1년 만에 6만8107가구로 3.5배나 늘었고 지난 2월에는 7만5438가구로 정점을 찍었다. 그 이후로 지난 5월에 6만8865가구로 조금 줄어들긴 했지만 정부가 ‘위험수위’라고 보는 6만2000가구 이하로 줄어들지 않고 있다. 미분양이 늘어난다는 것은 PF대출이 부실화될 가능성이 높아진다는 의미다.

5대 시중은행의 PF대출 잔액은 2021년 말 10조9339억원에서 지난 6월에는 16조4238억원으로 늘었다. 증권사 PF연체율은 15.88%에 달한다. 결국 금리인상으로 비롯된 집값 하락이 미분양 급증,특히 준공 후 미분양 증가와 함께 PF대출 부실로 이어지면서 부동산시장 불안이 금융시장 위기로 전이되고 있다. 정부가 강남3구와 용산구를 제외한 나머지 규제지역을 파격적으로 푼 1·3부동산대책을 두고 ‘둔촌주공 구하기’,‘집 부자 살리기’라는 비판의 목소리가 있었는데, 사실은 집값 살리기보다는 금융시장 살리기가 솔직한 정부의 속마음이다.

새마을금고발 금융위기의 급한 불은 껐고 미분양 증가세가 주춤하고 있지만 PF발 위기는 여전히 진행형이다. 네트워크로 연결된 요즘시대는 미분양과 연결된 PF라는 작은 나비의 날갯짓 하나가 우리나라 금융시장을 흔들어버릴 수도 있는 만큼 PF대출의 근본문제인 미분양문제를 조속히 해결하는데 역량을 집중해야 한다.

미분양 해결은 공적자금을 투입해 미분양을 매입하는 직접적인 개입보다는 시장에서 미분양을 소진할 수 있도록 지원해주는 간접적인 개입이 더 효과적이다. 수도권보다는 지방의 미분양이 전체의 80%를 차지하는 만큼 분양가 할인 등 건설사 자구노력을 전제로 지방 미분양 아파트를 구입할 경우 한시적으로 취득세·재산세·양도세 등 세제혜택을 통해 최대한 지방 미분양을 해소하는 근본 처방을 내놓아야 한다. 서울을 중심으로 집값 하락세가 멈추고 반등 움직임을 보이고 있다. 물들어 올 때 노를 저어야 한다. 지금이 미분양 해소를 위한 골든타임이다. 정부와 금융권, 건설사는 미분양 해소에 지혜를 모아야 한다.