▲금융감독원.
# A씨는 B시 소재 아파트를 임차해 거주 중인 상황에서 역전세 관련 언론기사를 보고 보증금을 반환받지 못할 것이 걱정돼 보험사에 보험가입을 문의했다. 그러나 아파트 시세가 하락했다는 이유로 보험 가입을 거절당해 부당하다는 내용으로 금융감독원에 민원을 제기했다.
금융감독원은 A씨처럼 임차주택 매매시세가 하락한 경우 전세금보장신용보험 가입이 거절될 수 있으므로 임대차계약의 전세가율이 높은 경우 계약 체결 즉시 보험에 가입하는 것이 안전하다고 13일 안내했다.
전세금보장신용보험은 임대차 계약기간의 2분의 1이 경과하기 전까지 청약은 가능하나, 임차주택의 매매시세가 보증금의 일정수준 이하로 하락한 경우에는 보험에 가입할 수 없다. 구체적인 수준은 보험사별, 보험가입 시기별로 차이가 있다.
따라서 임대차계약 체결시 전세가율(보증금÷매매시세)이 높은 경우 임차주택 가액 변동에 따라 보험 가입이 거절될 수 있어 임대차계약 체결 즉시 보험에 가입하는 것이 안전하다.
전세금보장신용보험은 임차주택 매매시세가 보증금의 일정수준을 넘는 경우에만 가입할 수 있어, 임대차계약을 체결하기 전에 보험 가입 가능 여부를 확인해야 한다.
전세금보장신용보험은 임대차계약서상 보증금 전액을 보험가입금액으로 가입할 수 있으며, 일부보험(보험가입금액<보증금)으로는 가입이 안된다. 임차인은 보험사에 주택의 점유를 이전하고 일부 보증금만 받게 되므로, 나머지 보증금은 임대인에게 별도로 반환받아야 되는 피해가 발생하므로 인수가 불가능하다.
전세금보장신용보험 계약자가 임대차계약 종료 2개월 전까지 갱신거절의사를 임대인에게 통지하지 않은 경우 보상을 받지 못할 수 있다는 점도 유의해야 한다.
C씨는 D시 소재 아파트에 대해 임대차기간 2년 계약을 체결하고, 보증금을 반환받지 못할 위험에 대비해 이사하는 즉시 전입신고와 확정일자를 받고, 전세금보장신용보험에 가입했다. 임대차계약 종료 후에도 임대인이 보증금을 반환하지 않아 보험사에 보험금 지급을 청구했지만, 보험사는 임대차계약이 끝나기 2개월 전까지 계약갱신의사가 없음을 임대인에게 통지하지 않았다는 이유로 보험금 지급을 거절했다.
금감원은 “임차인이 임대차계약 만료 2월전까지 임대인에게 계약갱신 거절의사를 통지하지 않아 묵시적 갱신이 된 경우, 동일한 내용의 새로운 계약이 체결된 것으로 본다"며 “그 이후 발생한 보증금 미반환 사고는 별개의 임대차계약에 대한 것으로 보험계약 보상범위에 속하지 않아 요구사항 수용권고가 어렵다"고 강조했다.
이에 따라 임대차계약 갱신 후에도 보험의 보상을 받기 위해서는 보험계약을 갱신해야 한다.
유사사례로, 임대차기간 중 매매, 증여, 상속 등으로 주택의 소유권이 제3자에게로 이전되고, 새로운 임대차계약을 체결한 경우 보험계약을 변경하지 않으면 보험사고 발생시 보상을 받지 못할 수 있다.
반면, 임대인이 변경되더라도 별도의 임대차계약을 체결하지 않은 경우 새로운 임대인이 기존 임대인의 보증금 반환의무를 승계하게 되므로 기존 보험계약의 효력은 유효하다. 다만, 이러한 경우에도 임대인이 변경된 사실을 알게 되면 보험사에 알리고 관련 안내를 받는 것이 안전하다.
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