서울 아파트 초강세 속 ‘2년째 미분양’ 1000가구 있다

▲높은 곳에서 내려다본 서울 아파트 단지 전경. 연합뉴스

서울 아파트값이 22주 연속 상승세를 이어가며 식지 않는 열기를 보이고 있다. 인구 감소, 지방 소멸 등에 따라 서울 부동산 시장에만 수요가 몰리는 '될놈될', 즉 똘똘한 한 채를 사둬야 한다는 사람들이 많아서다. 그런데 이같은 초강세에도 불구하고 2년째 팔리지 않는 아파트 수가 여전히 1000가구 정도 있는 것으로 나타나 이유에 관심이 쏠리고 있다.

25일 서울부동산정보광장에 따르면 지난 상반기(1~6월) 서울 지역 민간 미분양 주택은 총 959가구로 집계됐다. 이는 약 1년 반 전인 2022년 12월(994가구)과 비슷한 수준이다. 지역 별로 보면 강동구가 304가구로 가장 많았고 동대문구(170가구), 강서구(146가구) 등이 뒤를 이었다.

같은 기간 '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양은 526가구로 조사됐다. 지역 별로 강동구(246가구), 강서구(146가구), 강북구(41가구), 광진구(35가구), 양천구(33가구) 순으로 많은 숫자를 기록했다.

이는 현재 서울을 포함한 수도권 집값 및 분양가가 상승곡선을 타며 일부 미분양 단지가 완판되는 모습과 대비된다. 서울 아파트 가격과 분양가는 최근 가파른 상승세를 보이고 있다. 한국부동산원에 따르면 8월 셋째 주(지난 19일 기준) 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.28% 상승해 22주 연속 상승세를 이어갔다. 분양가 상승세 또한 가파르다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난 6월 말 기준 서울 민간아파트 3.3㎡(평)당 평균 분양가는 4190만4000원으로 전년 동월 대비 31.02%, 전월 대비 8.28% 상승했다.

이러한 상승세에 따라 '찬밥' 신세를 면치 못하던 수도권 미분양 아파트들도 최근 온기를 띄고 있다. 실제 경기도 광명시에서 분양한 '트리우스 광명'은 지난달 2일 미분양 물량 총 16가구를 대상으로 무순위 청약을 진행한 결과, 평균 63대 1의 경쟁률을 기록하며 미분양 물량을 모두 소진했다. 경기도 의왕시 오전동 오전나구역에서 선보인 '의왕 센트라인 데시앙' 또한 최근 완판에 성공했다.

그러나 '안될안(안 될 놈은 안 되는)'은 여전히 존재한다. 대표적으로 강동구 천호동 '천호역마에스트로'는 77가구 중 58가구, 길동 '에스아이팰리스강동센텀 1, 2'는 64가구 중 62가구, 80가구 중 75가구가 미분양 물량으로 남아 있는 등 1000가구에 가까운 아파트들이 팔리지 않고 있다.

전문가들은 집값 상승세 영향으로 수도권 일부 미분양이 해소되는 것과 반대로 서울 미분양이 1년 반 전 수준을 유지하는 것은 단지의 규모나 입지, 분양가 등의 이유 때문이라고 진단하고 있다. 즉 서울 내 미분양으로 남아있는 단지들은 가구 수가 적은 소형 '나홀로' 단지거나 비역세권에 위치해 수요자들이 외면하는 곳에 있는 경우가 대부분이다. 여기에 지나치게 높은 분양가를 책정해 팔리지 않는 물량도 있다.

서진형 광운대 법무학과 교수(한국부동산경영학회장)은 “서울 내 미분양은 대부분 입지 여건이 좋지 않고, 분양가가 인근 시세 대비 높아 구매 후 가격 상승 여력이 없다고 판단되는 '나 홀로' 아파트라고 보면 된다"며 “이러한 단지들 때문에 서울 분양시장 내에서도 양극화가 심화되는 것"이라고 설명했다.

이어 “이러한 현상을 해결하려면 취득세 감면, 장기 미분양의 경우 양도소득세 감면을 실행해야 하는데, 현재 여소야대 상황에서는 이러한 대책을 실현하기가 불가능하다"며 “결국 입지 여건 및 가격 상승 여력이 중요한데 이를 충족하지 못하는 단지들이 미분양으로 남는 것"이라고 덧붙였다.

김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr