“원자재·인건비 급등으로 고분양가 아파트 속출”
“분양가 인상 계속…수요자들 내 집 마련 어려워져”
“정부 청약 대책 실효성 의문, 꾸준한 주택공급이 답”
▲박지민 월용청약연구소 대표가 본지와 인터뷰를 하고 있다.사진=에너지경제신문 이현주 기자
“고분양가 등의 영향으로 청약 통장 무용론이 확산하고 있다. 정부가 각종 대책을 내놓고 있지만 실효성이 없는 대책들 뿐이라 역부족으로 보인다."
박지민 월용청약연구소 대표는 지난 23일 서울 서초구 월용청약연구소에서 진행한 본지와의 인터뷰에서 이같이 밝혔다.
'월용(월급을 용돈으로)이'라는 별명으로 유명한 박 대표는 '35세 인서울 청약의 법칙', '청약 맞춤 수업' 등 부동산 재테크 책을 쓴 청약 전문가다. 청약 강사 중 드물게 예상 경쟁률과 가점표를 제공하고 있어 청약 수요자들로부터 주목을 받고 있다. 1984년생인 그는 아주대학교 경영학부를 졸업했다.
고분양가 아파트 속출, 수요자들 내 집 마련 어려워져
박 대표는 이날 인터뷰에서 청약 통장 무용론 확산의 가장 큰 원인으로 원자재·인건비가 급등하면서 고분양가 아파트들이 속출하고 있고, 이로 인해 가격 경쟁력을 갖춘 분양가상한제 단지들로 수요가 몰리면서 청약 당첨이 그만큼 어려워졌다는 현실을 지적했다.
박 대표는 “원자재·인건비 급등에 따라 몇년 사이에 분양가가 가파르게 상승하고 있다"며 “수요자들이 감당하기 어려운 수준"이라고 밝혔다. 이어 “올해 분양시장은 키워드는 양극화"리며 “고분양가 단지는 외면을 받고 가격 경쟁력을 갖춘 분양가상한제 단지로만 수요가 몰리는 모습"이라고 설명했다.
실제 부동산R114에 따르면 지난 1월부터 8월 21일까지 수도권 민간 분양 단지의 1순위 청약자는 총 66만619명으로, 이중 51만8279명(78.4%)이 분양가상한제 아파트에 청약통장을 사용한 것으로 나타났다. 1순위 청약자 10명 중 8명이 '분양가상한제' 아파트로 몰리는 이른바 '청약 쏠림' 현상이 나타난 것이다.
박 대표는 “분양가 폭등을 촉발한 핵심 원인인 공사비 급등이 여전하고 시공·안전 규제도 강화되고 있다"며 “분양가는 앞으로 계속 오른 것으로 전망되는 만큼 분양가상한제 아파트 청약 쏠림은 더욱 심화할 것"이라고 내다봤다.
박 대표의 지적처럼 많은 수요자들이 고분양가 아파트로 내 집 마련의 어려움을 겪고 있다. 특히 앞으로 분양가가 더 오를 것이란 불안감까지 생겨 최근 수도권 집값 상승세를 부추기고 있다. 일부 지역에서 시세보다 낮은 분상제 아파트가 분양될 때 수억원의 차익이 발생하면서 '로또 청약' 붐이 일고 있기도 하다 .특히 분상제가 집값 잡기라는 도입 취지에도 불구하고 제역할을 전혀 하지 못하며, 오히려 해당 지역 공급 위축·전월세 축소 등의 부작용이 나타나고 있다.
그러나 박 대표는 아파트값 상승에 대한 불안을 잠재우기 위해 분상제를 오히려 확대해야 한다고 주장했다. 그는 “고분양가 아파트들이 속출하면서 수요자들이 내 집마련의 어려움을 겪고 있고 앞으로 분양가가 더 오를 것이란 불안감도 높다"며 “분양가상한제를 확대하는 정책 등이 필요하다"고 주장했다.
우대빵부동산과 월용청약연구소가 올해 두 기관의 SNS 회원 212명을 대상으로 '수도권 아파트 분양가 상승의 원인과 전망'에 대한 설문조사를 실시한 결과, '수도권 아파트 분양가격이 적절하다고 생각하느냐'는 물음에 '높다'는 응답이 62.7%로 가장 많았다. 이어 '매우 높다'는 응답이 20.8%를 기록했다. '분양가가 언제까지 오를 것인가'에 대한 질문에는 '2027년 이후 계속'이라는 응답이 51.4%로 가장 많았다. '2024년 하반기까지'와 '2025년까지'라는 응답도 각 17.5%씩 나왔다. 절반이 넘는 응답자가 분양가 상승이 장기간 계속될 것으로 내다본 것이다.
정부 청약 정책 실효성 의문
이처럼 높은 분양가에 따라 내 집 마련의 사다리 역할을 하는 청약 통장 무용론이 확산하고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난달 말 기준 주택청약종합저축 가입자 수는 총 2548만9863명으로 집계됐다. 지난 6월 2550만6389명 대비 1만6526명 감소했다. 또 전년 대비 34만7430명 감소한 수치다.
박 대표는 “분양가가 단기간 급등하면서 당첨 후 자금 동원이 쉽지 않고, 가입자 가점이 상향평준화 되면서 당첨 확률이 크게 낮아져 청약통장 이탈이 심화하고 있다"면서 효과적인 추가 대책을 내놔야 한다고 지적했다. 그는 “정부가 각종 대책을 내놓고 있지만 모두 실효성이 떨어지는 대책"이라며 “충분한 주택공급이 가장 효과적인 정책"이라고 덧붙였다.
정부는 지난 6월 청약통장 납입인정 한도를 10만원에서 25만원까지 올리는 등 청약통장 가입제도를 대대적으로 개편했다. 최근엔 연 2.8%에 불과했던 금리도 연 3.1%까지 높였다. 내년 1월부터는 청약저축 가입자의 연 소득이 7000만원 이하인 경우 저축액(연 300만원 한도)의 40%까지 소득공제를 받게 될 전망이다. 이에 대해 박 대표는 “청약 통장 납인인정 금액을 늘리는 것은 수요자들을 위한 정책보다는 청약통장 가입자 수 감소로 고갈되고 있는 주택도시기금을 확충하려는 목적"이라고 꼬집었다.
주택도시기금은 1981년(국민주택기금)부터 주택 건설을 효율적으로 추진하고 서민층에 대한 주택자금 지원을 위해 조성됐다. 재원은 주로 청약저축, 국민주택채권, 복권기금전입금 등으로 이뤄진다. 최근 청약 통장 가입자 수가 감소하면서 기금이 빠르게 고갈되고 있다. 국토교통부에 따르면 주택도시기금 조성액은 2020년 100조3031억원에서 지난해 95조4377억원으로 3년 새 4조8654억원(약 5%) 감소했다. 특히 2021년과 비교해서는 21조원 넘게 줄어들었다.
박 대표는 정부가 8.8 부동산 대책에서 발표한 청약제도도 부정적으로 평가했다. 가점 인플레이션이 심화해서 내 집 마련을 더욱 어렵게 했다는 지적이다.
국토교통부는 8.8 부동산 대책을 통해 오는 11월부터 청약 시 무주택으로 간주하는 빌라 등 비아파트의 범위를 종전 전용면적 60㎡ 이하, 공시가격 수도권 1억6000만원(지방은 1억원)에서 전용 85㎡ 이하, 공시가격 5억원(지방 3억원)으로 확대하기로 했다. 수도권에서 시세 7억∼8억원대(공시가격 5억원 이하) 중형 빌라나 단독주택 1채만 소유하고 있을 경우 청약 때 무주택으로 인정받게 되면서 1순위 청약이 가능해지는 것이다.
그는 “정부의 부동산 대책이 시행되면 빌라 1채 소유자는 대부분 '무주택'으로 간주되면서 청약경쟁률이 지금보다 더 높아질 것"이라고 밝혔다.
현재 청약으로 내 집 마련을 준비하고 있는 수요자들에게는 파주 운정신도시 등의 공공택지 지역을 주목할 필요가 있다고 조언했다. 자금 여력이 있는 수요자들은 올해 강남 3구(서초·강남·송파구) 청약 물량이 많은 만큼 강남권 입성을 노리는 것도 좋은 선택지라고 밝혔다. 서초구 디에이치 방배가 오는 26일부터 청약 접수를 받을 예정이며 강남구 청담 르엘과 서초구 디에이치 대치 에델루이 등도 분양을 예고하고 있다.
박 대표는 “운정신도시 등 공공택지 지구와 강남 3구 및 용산구 등 투기과열지구는 분양가상한제가 적용되어 수요자들의 관심이 높은 지역"이라며 “이 지역에서는 청약 경쟁이 치열하기 때문에 입성을 노린다면 청약을 지속적으로 넣는 것이 중요하고 청약 기준이 까다로워 꼼꼼한 청약이 필요하다"고 말했다.
박 대표는 디에이치 방배에는 수만명의 청약자가 몰릴 것으로 내다봤다. 청약 경쟁이 치열할 것으로 예상되는 만큼 당첨을 노린다면 비인기 평형에 전략적으로 청약을 넣는 것도 하나의 방법이라고 조언했다.
그는 “디에이치 방배는 100대 1 이상의 경쟁률과 높은 당첨 커트라인이 예상된다"며 “당첨을 노린다면 비인기 평형에 전략적으로 청약을 넣는 것도 하나의 방법"이라고 조언했다.
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