물가인상률 이상 임대료 올릴 수 있도록 각종 규제 완화
주택 구입시 세제 혜택도, 리츠 등 법인이 대규모로 장기간 운영
노후청사 복합개발을 통해 도심지에 공공임대주택 공급도 추진
▲서울 시내 한 아파트 단지 전경. 김다니엘 기자
정부가 서민·중산층, 청년 세대 주거 안정을 위해 기존 규제를 대폭 완화한 '20년 장기임대주택' 10만호를 공급한다. 임대료를 자유롭게 인상할 수 있고 주택 구입시 세금을 깎아 주는 등 민간 기업들의 참여를 유도하는 게 핵심이다.
국토교통부는 28일 오전 서울정부청사에서 열린 경제관계장관회의에서 '서민·중산층과 미래세대의 주거안정을 위한 새로운 임대주택 공급 방안'을 발표했다. 지난달 발표한 '역동경제 로드맵'에 따른 후속 대책으로 마련됐다.
현재 우리나라 임대차시장은 공공이 약 20%, 민간이 약 80%를 공급하고 있다. 이 중 민간임대시장은 규모화를 막는 과도한 임대료 규제, 세제 중과 등으로 인해 산업화되지 못하고 비등록·개인 다주택자 중심으로 형성돼 있는 것이 현실이다. 그러다보니 사금융의 약점을 이용한 전세사기가 극심해졌다. 영세화로 인해 장기간 안정적으로 거주 가능한 양질의 임대주택 공급이 부족하다. 시장 상황에 따른 높은 재고 변동성은 전세가 상승 등 임대차 시장 불안요소로 작용하고 있다.
공공임대는 재고율 8.1%를 달성하는 등 양적인 성장을 보였으나, 상대적으로 수요가 높은 도심지 공급은 부지확보 어려움, 사업성 부족 등으로 한계가 분명했다.
이에 정부는 임차인들이 원하는 지역에서 적정수준의 주거비용으로 장기간 안정적 거주를 할 수 있도록 임대주택 공급 패러다임을 전환할 계획이다. 신유형 장기민간임대주택 공급방안과 노후 공공청사 등을 활용한 복합개발 공급 방안이 그 뼈대다.
일본, 미국 등 주요국의 민간임대주택시장은 정부 정책지원과 안정적 수익처에 대한 기업 투자수요 등이 결합되면서 '대규모 장기임대기업' 중심으로 운영되고 있다,
반면 우리나라의 경우 현행 '민간임대주택에 관한 특별법' 상 등록임대주택은 과도한 임대료 규제로 인해 활성화되지 못하고 있다. 기존 임대주택은 매각 등을 통해 재고가 소멸될 수밖에 없다. 이 때문에 규모 있는 임대전문기업의 신규 출현이 어려운 상황이다.
정부는 이번 공급 방안을 통해 리츠(부동산투자회사) 등 법인이 대규모(단지별 100가구 이상), 장기간(20년 이상) 임대주택을 공급할 수 있도록 합리적 수준의 규제완화와 공적지원을 적용한 새로운 민간임대주택 사업모델을 마련했다.
먼저 법인의 대규모 장기임대 운영을 어렵게 하는 과도한 임대료 규제 및 법인 중과세제를 완화하고, 프로젝트 파이낸싱(PF) 보증 및 기금 출·융자 등 금융지원, 취득·재산세 감면 등 세제혜택, 부지공급 및 도시계획 완화 등 지원책을 균형 있게 반영했다.
또 기업의 목표와 여건에 적합한 비즈니스 모델을 선택할 수 있도록 사업모델을 다양화(자율형·준자율형·지원형)하고 사업모델별 공적의무와 인센티브를 균형적으로 차등화해 사업자의 선택권을 확대했다.
임대사업자 희망에 따라 청년, 신혼부부, 고령자 등을 위한 다양한 맞춤형 특화서비스 결합도 가능해진다.
장기사업인 만큼 장기투자에 적합한 보험사도 참여를 위한 제도적 기반을 제공하고 적절한 시기에 사업자 변경을 통해 수익실현할 수 있도록 포괄양수도도 허용한다. 임차인과 수익을 공유할 수 있도록 공모 임대리츠에 임차인 우선 참여도 가능하다.
신유형 장기민간임대주택이 도입되면 임차인은 목돈 마련 부담 없이 양질의 주택에 거주할 수 있는 새로운 주거선택권을 제공받게 된다. 다양한 주거서비스를 누리면서 신속·체계적인 하자보수를 받고 원하는 기간만큼 안전하게 거주할 수 있어 주거안정이 강화될 것으로 기대된다. 임차인이 본인이 거주하는 임대주택 리츠에 우선 투자할 수 있어 운영수익을 임차인도 함께 누릴 수 있게 된다.
노후 공공청사 등을 임대주택으로 복합개발해 공급하는 방안도 추진한다. 이를 위해 대상 부지를 '국토계획법' 상의 입체복합구역으로 지정, 용도지역의 변경 없이도 용적률을 최대 200%까지 완화해 국･공유부지의 활용도를 높인다. 역세권이나 공영주차장을 활용할 수 있는 경우에는 주차장 기준도 대폭 완화하는 방안도 함께 포함됐다. 이를 통해 공급되는 공공임대주택은 복합화하는 시설의 기능과 입지를 고려해 '영유아 양육가구', '문화예술인', '취업(창업)준비청년' 등으로 특화해 미래세대에 공급한다.
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