올해 8월까지 3000건 이상 하자 발생…기능불량 등 하자 원인도 다양
외국인 미숙련 근로자 및 공사비 상승 영향
후분양 의무화시 분양가 상승 및 중소 건설사 부담 가중
전문가 “공공위주로 단계적 도입 필요”
▲최근 하자 관련 분쟁이 급증하면서 후분양제가 힘을 받고 있다. 위 사진은 기사와 무관.사진=픽사베이
최근 아파트 하자 관련 분쟁이 급증하면서 후분양제가 다시 주목을 받고 있다. 건설업계는 자금 조달의 어려움 등으로 부정적이지만 부동산 전문가들은 공공 부문부터 단계적 도입을 추진해야한다고 입을 모은다.
21일 건설업계에 따르면 국토교통부가 최근 건설업체들의 공동주택 하자 현황을 발표하면서 후분양제 도입을 촉구하는 목소리가 높아지고 있다.
국토부는 지난 15일 최근 6개월(3~8월) 동안 하자심사분쟁조정위원회(하심위)에 접수된 공동주택 하자 처리 현황과 주요 건설업체별 하자 판정 결과를 발표했다. 하자 판정 건수 상위 건설사는 현대엔지니어링㈜이 118건으로 가장 많았다. 이어 △재현건설산업㈜(92건)△지브이종합건설(80건) △라임종합건설㈜(76건) △삼도종합건설㈜(71건) 등 순이었다.
올해 국토부 시공능력평가 상위 10위에 든 건설사 중에선 현대엔지니어링을 비롯해 포스코이앤씨(58건·하자 건수 7위), 대우건설(51건·10위), 현대건설(36건·18위) 등 4곳이 포함됐다.
이같은 아파트 하자 문제는 갈수록 심각해 지고 있다. 하심위는 2019년부터 연평균 4400여 건의 하자 분쟁사건을 처리했고, 올해는 8월까지 3525건의 하자를 처리해 예년 보다 약 20% 더 많은 분쟁사건을 처리한 것으로 집계됐다. 하자로 인정된 주요 유형도 △기능 불량(14.01%) △들뜸·탈락(12.1%) △균열(10.7%) △결로(8.4%) △누수(7.8%) △오염·변색(7.3%) 등으로 다양하다.
또 지난해 경기도를 제외한 16개 시도별 '입주 전 하자 보수 요청 건수'가 481만78건이나 됐는데, 2021년 139만3581건에 비해 3배 이상 늘어난 수치다. 전문가들은 건설 현장의 미숙련 외국인 근로자 증가, 공사비 폭등의 영향이 컸다고 보고 있다. 특히 기존에는 하자가 있어도 집값 하락을 우려해 쉬쉬하는 사람이 많았지만 요좀은 적극적으로 알려 법적 해결에 나서는 경우가 많다.
부동산업계에선 하자 분쟁을 줄이기 위해선 현재 일부에서 실시하고 있는 후분양제를 대폭 확대해야 한다는 지적이 나오고 있다. 현재는 견본주택만 보고 계약하는 선분양제가 대세다. 1970년대 아파트 분양가 규제가 도입되면서 건설사의 수익성 악화에 대한 방안으로 도입됐다. 반면 후분양제는 일정 수준 완공된 건축물을 보고 분양계약 여부를 결정한다. 건물을 어느 정도 지은 후 분양하기 때문에 주택품질이 개선되는 효과를 기대할 수 있다. 입주 시기에 맞추기 위한 무리한 공기 단축도 막을 수 있다.
정부도 최근 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 사태를 계기로 선분양 사업시 자기자본비율을 높이는 방안을 추진하면서 후분양 아파트가 늘어날 수 있는 제도 기반이 될 전망이다.
하지만 건설업계는 후분양제 의무화에 부정적이다. 후분양제가 의무화되면 분양가 상승이 불가피하고 자금 조달이 어려운 중소 건설사에게는 타격이 클수 있다는 이유에서다. 한 건설업계 관계자는 “후분양제의 경우 비용을 조달하기 위해 분양가가 더 비싸질 수 밖에 없으며 자금력이 떨어지는 중소 건설사들은 아예 사업을 하기도 힘들다"면서 “득보다는 실이 많은 정책"이라고 주장했다.
부동산 전문가들은 공공 분양 위주로 단계적 도입이 필요하다고 입을 모으고 있다. 실제 서울주택도시공사(SH)가 후분양제 활성화에 적극적이다. SH는 2021년 오세훈 서울시장이 '후분양제 강화'를 발표한 이후 건축공정률 90% 시점에 입주자를 모집하는 후분양제를 시행하고 있다.
김선주 경기대 교수는 “학계·산업계 전문가들은 후분양을 주택 시장의 투명성을 높일 수 있는 대안으로 평가하지만, 이는 참여자들의 경제적 리스크를 효과적으로 관리하는 것을 전제해야 한다"며 “후분양제 전환은 시장 상황을 고려해 점진적이고 선택적으로 진행해야 한다"고 지적했다.
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