1기신도시 재건축 2차 선도지구 선정 내달 본격화

국토부-5개 지자체, 6월 중 선정 방식 발표

1차 탈락 단지들, 재도전 움직임 분주

기지정 단지들은 주민 갈등·사업성 부족 등 ‘과제 산적’

정부가 다음달 1기 신도시 재건축 2차 선도 지구 선정에 나선다. 1차 지정에서 탈락한 곳들은 재신청에 나서고 있는 가운데, 1차 선도지구에서는 오히려 주민간 갈등과 사업성 부족 등으로 일정이 지연되는 등 '승자의 우려'가 커지고 있다.

17일 국토교통부에 따르면 1기 신도시 5개 지자체는 다음 달 중 2차 사업지구 선정 방식을 발표한다.

국토부는 지난해 11월 선도지구 발표 당시 “2차부터는 신도시별 정비기본계획에 순차 정비 개념을 도입해 공모 없이 주민 제안 방식으로 연차별 정비 물량 내에서 재건축을 승인하는 방식을 검토하겠다"고 발표한 바 있다. 공모 과정에서 지나친 과열 경쟁에 따른 부작용과 피로감이 크다는 판단에서다.

그러나 2차 지구 이후 사업 방식과 규모는 지자체별로 달라질 전망이다.

재건축 추진 단지가 많은 성남시는 올해 분당신도시 2차 사업 물량으로 계획한 1만2000가구를 비롯해 약 5만∼6만가구에 육박하는 5년 치 정비 물량을 올해 공모 형태로 한꺼번에 받는 것을 검토 중이다.

시 관계자는 “공모에서 떨어진 단지들이 매년 주민 동의를 받도록 하는 것도 불합리한 측면이 있다"며 “5년 치 연차별 사업물량을 한꺼번에 받아 차수별로 재건축이 진행되도록 할 것"이라고 말했다.

성남시는 현재 공공기여 비율을 연차에 따라 단계적으로 축소하는 방안을 논의중이다.

분당신도시의 공공기여율은 현재 기준 용적률 326%일 때 10%가 적용되며, 용적률 상향에 따라 41% 또는 최대 50%로 높아지는 구조다.

그러나 2차부터는 사업 신청이 초기에 몰릴 것 등을 고려해 재건축 사업을 늦게 희망할수록 공공기여율을 줄여주겠다는 것이다.

성남 외에 지자체는 공모 대신 주민이 직접 정비계획을 입안·제안하는 방식을 선택할 가능성이 커 보인다.

1차 선도지구 탈락 단지들은 재선정에 도전하기 위해 분주해지고 있다. 특히 지난해 선도지구 지정에 전체 아파트의 70%가 몰린 분당 신도시의 재건축 단지들은 최근 정비업체나 부동산 신탁사 등과 접촉하며 2차 지구 신청에 대비하고 있다.

선도지구 경쟁에서 간발의 차이로 4위를 기록하며 탈락했던 수내동 파크타운을 비롯해 분당 최고(最古) 단지인 서현동 시범단지 삼성·한신 등 다수의 단지가 2차 지구 선정에 참여할 전망이다.

부동산 업계에선 분당이 또다시 대규모 공모 형식으로 연차별 사업지를 한꺼번에 선정할 경우 분당 일대 아파트값이 다시 들썩일 수 있다는 우려가 나오고 있다.

반면 기존 1기 신도시 선도지구 지정 단지들은 추가 분감금 문제나 주민간 이견 등으로 갈등이 생기면서 사업이 제대로 진행되지 않고 있다. 우선 선도지구 지정 단지들이 당시 과열 경쟁으로 지자체들이 제시한 가점 항목에 모두 '풀베팅' 하면서 공사비가 많이 늘어나고, 이로 인한 추가분담금 증가가 불가피한 상태다. 분당 일부 선도지구 주민들은 최근 성남시 측에게 이를 해결하기 위한 사업성 보강을 요구한 것으로 전해졌다. 구체적으로 공공기여금 일괄 축소와 장수명 주택 및 녹색건축물 제로에너지에 대한 용적률 인센티브 제공을 요구하고 있다.

성남시 측도 사업성 확보를 위해 건축비를 낮추거나, 장수명 주택 등급 하향 조정 등을 고민하고 있는 것으로 알려졌다. 단지 별로 이해관계가 엇갈리면서 주민 갈등도 불거지고 있다. 분당 양지마을이 대표적으로 수내역 인근 금호 1단지, 초림 초교 인근 청구아파트가 각각 '제자리 건축'을 고집하면서 다른 단지 주민들과 갈등을 빚고 있다.

한 부동산 전문가는 “주민들간에 이견이 쉽게 좁혀지지 않거나 무리한 가점 확보로 인한 사업성 손실로 정상적인 일정 추진이 불가능한 곳들이 많다"면서 “정부가 내세운 대로 2030년 입주는 사실상 어려운 곳들이 대부분일 것"이라고 말했다.

김유승 기자 kys@ekn.kr