국토부, 지역주택조합 분쟁 조사 결과 30% 분쟁 휘말려
이 대통령, 지난 6월 직접 조사 및 대책 검토 밝혀
전문가 “토지 확보 핵심…투명성 제고 등 조치도 필요”
▲서울 내 아파트 및 빌라 전경. 사진=연합뉴스
주택 수요자가 조합을 결성해 직접 땅을 사들이고 아파트를 짓는 '지역주택조합'이 횡령·사기 범죄의 온상이 되고 있다. 사업 성공률이 20% 미만에 불과해 내 집을 얻기는 커녕 민원과 분쟁에 시달리게 된다는 것이다. 조합원들의 불안이 고조되자 지난 6월 이재명 대통령이 직접 조사 및 대책 검토를 지시했을 정도다. 전문가들은 조합원 구제를 위해선 토지 확보가 핵심이며, 공권력 개입과 업무대행자 자격요건 강화 등 제도 전반의 손질도 필요하다고 지적했다.
8일 국토교통부에 따르면, 지난달 20일부터 7월 4일까지 전국 지역주택조합 사업을 대상으로 진행한 분쟁 현황 조사 결과, 전체 618개 조합 중 187곳(30.2%)에서 총 293건의 민원 및 분쟁이 발생한 것으로 나타났다. 앞서 지난 6월 이 대통령이 지역주택조합에 대한 정밀 조사 의사를 밝힌 것에 따른 후속 조치다. 국토부는 이번 조사를 통해 관련 법을 개정할 방침인 것으로 알려졌다.
지역주택조합 제도는 주택 수요자가 조합을 결성해 직접 부지를 매입하고 공동주택을 건설하는 방식을 뜻한다. 일반 분양보다 가격이 저렴하고, 주택청약통장이 필요 없는 게 장점이다. 그러나 토지 미매입 상태에서 사업을 시작해 성공률이 20% 미만에 불과한데다, 조합 결성과 운영 과정에서 횡령·사기 등의 분쟁이 빈발해 '사실상 실패한 방식'으로 평가받고 있다. 정비사업과 달리 조합이라는 틀은 존재하지만, 실제로는 개발업자나 건설회사가 사업을 주도하는 구조라 좌초될 확률이 높기 때문이다.
구체적으로 사업 초기엔 △부실한 조합 운영(52건) △탈퇴 및 환불 지연(50건) 등의 분쟁이 발생하는 것으로 나타났다. 사업계획 승인을 받은 이후에는 △탈퇴·환불 지연(13건) △공사비 분쟁(11건) 등으로 갈등이 일어났다. 지역 별로는 조합 수가 가장 많은 서울(110개 중 63개)에서 가장 많이 발생했으며, 경기(118개 중 32개), 광주(62개 중 23개) 등이 그 뒤를 이었다.
이처럼 사업 추진에 난항이 계속되면서 인허가조차 받지 못하는 조합도 수두룩하다. 연간 인허가 건수는 2022년 167건에서 2023년 71건으로 크게 줄었고, 전체 618개 조합 중 절반 이상인 316개 조합(51.1%)은 여전히 설립 인가를 받지 못한 '모집 단계'에 머물러 있다. 모집 신고 후 3년이 넘도록 설립 인가를 받지 못한 조합도 208곳(33.6%)에 달했다.
전문가들은 사업 투명성 제고를 위해 추진위원회 운영과 관련한 사항을 법으로 규정하는 등 제도적 개선이 필요하다고 지적한다. 특히 추진위 결성 이후 업무 대행사에 사업이 위임되는 구조여서 추진위를 감시·관리할 공적 장치가 없다. 업무 대행자의 자격요건 강화 필요성도 제기하고 있다.
임재만 세종대 부동산학과 교수는 “지역주택조합이 성공적으로 사업을 진행하려면 땅을 확보하는 것이 핵심"이라며 “민간사업인 만큼 국가가 토지주들에게 지역주택조합에 토지를 판매하도록 할 수는 없고, 공기업인 한국토지주택공사(LH)가 택지를 개발하는 과정에서 지역주택조합에 매각하도록 유도하는 것도 방법이지만 쉬운 일은 아닐 것"이라고 설명했다. 그러면서 “지금처럼 위험한 사업 방식을 방치해서는 안 된다"며 “부도덕한 방식으로 조합원 돈을 가로채는 악의적 진입은 차단해야 한다"고 강조했다.
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