서울시, 19일 모아주택 활성화 방안 발표…전문가들 “실효성 의문”
▲서울시 모아주택·모아타운 활성화 방안. 사진=서울시
서울시가 도심 곳곳의 소규모 낡은 주택 밀집 지역들을 정비하겠다며 벌이고 있는 모아주택·모아타운 사업이 실효성 논란을 극복하지 못하고 있다. 시는 노후 주거 시설 개선·주택 공급 활성화를 위해 단점을 보완한 '시즌2' 사업 방안까지 내놨지, 전문가들은 투기 우려와 수익성 한계를 지적하며 실효성에 의문을 제기하고 있다.
시는 19일 '모아주택 활성화 방안'을 발표했다. 서대문구 현저동 1-5번지, 일명 똥골마을을 1호 대상지로 선정했다. 현저동은 노후 건축물 비율 100%, 무허가주택 비율 85%에 달하는 빈집·폐가 밀집 지역으로 정비가 시급하다.
이번 방안에는 △사업성 보정계수 도입 △역세권·간선도로변 용적률 상향 △융자 신설 △행정절차 병행 수립이 포함됐다. 사업성 보정계수는 땅값이 낮은 지역일수록 임대주택을 줄이고 일반분양을 늘려 수익성을 보완하는 장치다. 시는 기 선정된 모아타운 12곳에 사업성 보정계수 1.5를 적용해 시뮬레이션한 결과, 비례율은 평균 13%포인트(p) 높아지고 주민 평균 분담금은 7000만원 줄어드는 것으로 확인됐다고 밝혔다.
오세훈 시장은 이날 오후 현저동 똥골마을 모아타운 현장을 찾아 주민들에게 직접 설명했다. 그는 “모아타운은 개발이 진행되지 못하는 노후 저층 주거지 문제를 해결하기 위한 혁신적 접근"이라며 “그동안 확대 지정으로 공급 기반을 다졌다면 이제는 더 빠르고 실질적 공급에 집중할 것"이라고 말했다.
시는 간선도로변과 역세권 모아타운을 준주거지역으로 상향해 7000호를 추가 공급할 수 있는 여건도 마련했다. 모아주택조합 운영비와 용역비는 최대 20억 원까지 직접 융자하고, 공사비의 70%는 서울주택도시개발공사(SH)와 금융기관이 협업해 주택도시보증공사(HUG)보다도 0.6% 낮은 금리로 지원한다. 행정절차도 간소화한다. 모아타운 관리계획과 모아주택 건축계획을 병행 수립해 사업 계획 기간을 1년 줄이고, 조합 설립 동의와 추정분담금 산정 등을 직접 지원해 추가로 1년 이상 단축한다.
그러나 전문가들은 구조적 한계를 지적한다. 서진형 한국부동산경영학회 회장은 “재건축 사업성이 떨어지는 지역에 인센티브를 주려는 취지는 바람직하지만 규모의 경제가 확보되지 않으면 활성화는 쉽지 않다"며 “본질은 돈=수익성 문제로 성과 포장용 성격도 있다"고 꼬집었다.
조주현 건국대 교수는 “대규모 정비는 시간과 리스크가 커 소규모 정비를 대안으로 삼는 것"이라며 “택지가 고갈된 서울에서는 필요하지만 전체 공급 효과는 제한적"이라고 말했다. 그는 “커뮤니티 활성화, 생활 SOC 같은 소프트웨어 지원이 병행돼야 한다"며 “자발적 동력이 있는 지역 중심의 성공 사례 확산이 필요하다"고 덧붙였다.
업계도 현실적 어려움을 지적한다. 한 건설사 관계자는 “신속통합기획이 도입됐지만 적용 사례가 적고 제도적 미비가 많다"며 “엄격한 안전진단 기준과 과도한 기부채납 요구가 사업성을 훼손하고 인허가 불확실성이 공급 위축을 부른다"고 말했다.
일각에서는 외부 투기세력 유입도 문제로 꼽힌다. 일부 지역은 사업 초기 투자 수요가 몰려 집값이 들썩였고, 원주민이 밀려날 수 있다는 불안이 제기됐다. 주민들 사이에서는 “모아타운 지정이 단기 투기판으로 변질되면 실거주자가 내쫓길 수 있다"는 반발도 나오고 있다.
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