전문가 6인이 바라본 올해 부동산 시장
금리 인하 국면에도 시중 유동성은 여전히 풍부
입주 물량 감소·전월세 불안으로 수급 압박 지속
대출·세제 규제 강화 속 거래 위축 불가피
서울 핵심지는 상승, 지방은 선별적 회복 흐름
▲사진은 왼쪽부터 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원과 이현석 건국대 부동산학과교수, 윤수민 NH농협은행 부동산 전문위원, 심형석 우대빵연구소 소장, 최원철 한양대 융합부동산대학원 교수, 함영진 우리은행 부동산리서치랩장. 사진=전문가 6인
올해 부동산 시장은 급락보다는 완만한 상승 흐름을 이어갈 가능성이 크다는 것이 전문가들의 공통된 진단이다. 기준금리 인하 국면에 진입했지만 대출·세제 규제가 유지되면서 거래량은 위축될 것으로 보인다. 다만 풍부한 시중 유동성과 입주 물량 감소, 전월세 불안 등이 집값 하방을 지지하며 서울 핵심지역을 중심으로 한 상승 흐름은 이어질 것이란 분석이다. 과거처럼 거래량이 급증하는 상승장이 재현되기보다는 거래는 줄어든 채 가격만 버티는 시장 구조가 이어질 가능성이 크다는 것이다..
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “지난해 서울 아파트값이 평균 8%가량 올랐고, 목동·잠실·송파 등 한강·강남권은 20% 안팎까지 오른 지역도 있다"며 “가격 부담이 커진 것은 사실이지만, 올해도 서울 집값이 쉽게 떨어지기는 어렵다"고 말했다. 최근 서울 집값이 빠르게 오른 만큼 고점 논란도 제기되고 있지만, 단순히 가격 부담만으로 하락을 기대하기는 어렵다는 설명이다. 함 팀장은 가격 수준보다도 시장을 지탱하는 구조적 요인을 더 중요하게 봤다.
그는 “시중 통화량(M2)이 4400조원 수준으로 여전히 풍부하고, 입주 물량 감소와 임대차 시장 불안이 하방 경직성을 키우고 있다"고 설명했다. 이는 금리 인하 여부와 관계없이 시장에 풀린 자금의 규모 자체가 집값 하락을 제한하는 역할을 하고 있다는 의미다. 여기에 서울을 중심으로 한 입주 물량 감소와 전세 시장 불안이 겹치면서 실수요자 입장에서는 매수를 미루기보다 버티거나 진입을 고민할 수밖에 없는 환경이 이어지고 있다는 해석도 가능하다.
금리 인하에 대해서는 폭이 제한적일 것이란 의견을 내놨다. 함 팀장은 “내년 기준금리는 많아야 한 차례 정도 추가 인하에 그칠 가능성이 크다"며 “금리보다 유동성과 공급, 정부의 대출 관리 정책이 시장에 더 큰 영향을 미칠 것"이라고 말했다. 기준금리 인하가 곧바로 주택담보대출 금리 인하로 이어지기 어려운 구조인 만큼 과거처럼 금리 인하가 거래 회복의 직접적인 동력이 되기는 쉽지 않다는 의미다. 광주를 제외한 대부분 지역에서 입주 물량이 올해보다 줄어드는 점을 실물 변수로 꼽은 것도, 정책이나 심리보다 공급 구조를 더 중요한 요인으로 본다는 뜻으로 해석된다.
최원철 한양대 융합부동산대학원 교수는 서울 집값 상승을 주도할 지역은 한강변과 강남권, 이른바 '마용성(마포·용산·성동)' 등 핵심지일 것으로 예측했다. 최 교수는 “2~3년 전 착공이 크게 줄어든 영향으로 공급 공백이 본격화되고 있다"며 “사람들이 선호하는 새 아파트 공급이 줄어든 만큼 서울 핵심지와 재건축 단지를 중심으로 상승 압력이 이어질 가능성이 크다"고 말했다. 이는 단기적인 투자 심리보다 몇 년 전부터 누적된 공급 감소가 이제 가격에 본격적으로 반영되고 있다는 분석이다.
최 교수는 반면 노도강(노원·도봉·강북)이나 금관구(금천·관악·구로구) 등은 재건축 진척 상황에 따라 관망·보합 흐름이 이어질 것으로 내다봤다. 이는 서울 내부에서도 입지와 사업 속도에 따라 가격 흐름이 크게 갈릴 수 있음을 시사한다. 재건축 기대감이 뚜렷한 지역은 상승 압력을 받는 반면, 그렇지 않은 지역은 같은 서울이라도 가격 탄력이 제한될 수 있다는 설명이다.
지방 시장에 대해서는 '선별적 회복'을 예상했다. 최 교수는 “지방은 전반적으로 수요와 일자리가 부족해 큰 반등을 기대하기는 어렵다"며 “다만 조선업 회복 등 산업 여건이 개선된 일부 도시는 흐름이 나아질 수 있다"고 설명했다. 이는 지방 전체가 동시에 반등하는 과거의 순환 국면과 달리, 산업·고용 여건이 뒷받침되는 지역만 회복 흐름을 탈 수 있다는 의미다. 수도권 외곽 역시 입주 물량이 많은 지역을 중심으로 상승 여력이 제한될 것이란 평가다.
심형석 우대빵연구소 소장은 유동성 측면에서 집값 상승 압력을 경계해야 한다는 지적을 내놨다. 심 소장은 “문재인 정부 당시 월평균 20조원 수준이던 M2 증가폭이 최근에는 40조원 안팎으로 확대됐다"며 “물가와 환율, 통화량 증가를 감안하면 현재 가격 수준에서도 추가 상승 여지가 있다"고 말했다. 이는 단순히 '집값이 비싸다'는 체감과 달리, 화폐 가치 하락과 자산 가격 상승이 동시에 진행되는 환경에서는 명목 가격 기준으로 추가 상승이 나타날 수 있다는 의미다.
심 소장은 “기준금리 인하보다 중요한 것은 돈이 얼마나 풀리느냐"라며 “대출 규제로 금리 인하 효과가 체감되지 않더라도 자산 가격에는 유동성이 더 크게 작용할 수 있다"고 진단했다. 금리와 대출 규제가 동시에 작동하는 상황에서도, 시장에 남아 있는 유동성이 자산 가격을 떠받치는 구조가 유지될 수 있다는 설명이다.
다만 대출·세제 규제가 유지되는 만큼 거래 환경은 녹록지 않을 전망이다. 심 소장은 “스트레스 DSR (총부채원리금상환비율)강화와 대출 관리 기조가 이어지면서 거래는 더 줄어들 가능성이 크다"며 “규제가 강할수록 시장은 서울 핵심지 중심으로 더 압축되는 경향을 보일 수 있다"고 분석했다. 이는 대출 의존도가 높은 외곽이나 지방보다, 현금 비중이 높거나 기존 자산을 활용할 수 있는 수요가 핵심지로 몰리는 구조가 강화될 수 있음을 의미한다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 내년 부동산 시장의 핵심 키워드로 '거래 위축 속 가격 유지'와 '양극화 심화'를 꼽았다. 박 수석전문위원은 “토지거래허가구역 등 규제가 유지되는 한 거래절벽 현상은 이어질 가능성이 크다"며 “입주 물량 감소로 수급 불균형이 심화하면 서울과 수도권 집값은 전년보다 상승폭이 둔화되더라도 상승 흐름을 유지할 수 있다"고 말했다. 이는 가격 상승 속도는 느려질 수 있지만, 방향 자체가 꺾일 가능성은 낮다는 의미로 풀이된다.
이현석 건국대 부동산학과 교수도 “서울과 강남 쏠림 현상은 내년에도 쉽게 해소되기 어렵다"며 “공급 대안이 뚜렷하지 않은 상황에서 규제로 수요를 막아둔 구조가 이어지고 있다"고 진단했다. 그는 “장기적으로는 공급 대책과 함께 수요 규제를 단계적으로 조정하는 접근이 필요하다"고 덧붙였다. 이는 단기 시장 안정에만 초점을 맞춘 정책보다는, 구조적인 해법이 필요하다는 지적으로 해석된다.
윤수민 NH농협은행 부동산 전문위원은 “전반적인 가격 상승 여건은 유효하지만 규제 영향으로 상승 폭은 제한적일 것"이라며 “매매보다 전세 가격이 더 민감하게 반응할 가능성도 있다"고 전망했다. 이는 매매 시장이 규제로 눌린 상태에서 임대차 시장의 불안이 먼저 표면화될 수 있음을 시사한다. 울산과 부산 등 일부 지방 도시의 흐름 개선 가능성을 언급하면서도, 입주 물량이 많은 중부권은 상대적으로 회복이 쉽지 않을 것이라고 내다봤다.
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