▲임진영 건설부동산부 부장
이재명 대통령의 부동산 개혁 방향이 다주택자와 전면전으로 번지고 있는 모양새다. 이 대통령은 지난달 말 다주택자 대상 양도세 중과 유예 조치가 오는 5월 9일로 확실하게 종료될 것이라는 글을 자신의 SNS에서 올리는 것을 시작으로 다주택자와의 전면전을 선포했다. 집을 팔 수 있는 '데드라인'이 3개월여 앞으로 다가왔으니 그 전까지 실거주 외 투기 목적의 주택을 처분하라는 경고였다.
토지거래허가 규제 등으로 주택 매입 후 실거주가 의무화 된 상황에서 다주택자가 소유한 집의 처분이 쉽지 않다는 지적이 나오자 앞으로 2년간 한시적으로 전세를 끼고 주택을 매매하는 '갭투자' 거래를 무주택자에 한해서만 허용할 정도로 이 대통령은 다주택자 문제 해결에 강하게 드라이브를 걸고 있다.
원칙적으로는 다주택자의 투기용 주택이 시장에서 매물로 소화되면 주거 수급 불균형 현상이 해소돼 집값 안정에 도움이 될 수 있다. 그러나 다주택자가 높은 세금을 감수하고서라도 정부의 규제를 버틴다면 정부의 다주택자 규제는 큰 효용이 없을 가능성이 크다.
이 대통령이 지적하는 다주택자의 비중은 2024년 기준으로 전체 가구 중 14.9% 정도다. 관련 통계가 집계되기 시작한 2010년에 다주택자 비중은 17%를 웃돌았지만 문재인 정부에서 다주택자 규제에 나서면서 점차 하락해 2017년부터 15%대로 떨어졌다. 그 이후에도 지속적인 다주택자 규제로 결국 최근 들어선 15% 선도 깨졌다.
이는 다주택 규제가 시작된 지난 10년간 이미 세금을 못 버틴 다주택자들은 매물을 내놓고 '똘똘한 한 채'로 갈아탔다는 의미다. 지난해 서울 아파트 급등 현상도 이 같은 '똘한채' 트렌드가 주도했다는 분석이 나온다.
특히 서울 아파트 다주택자 상당수는 고수입 자산가들이 많을 것으로 추정된다. 이들은 정부가 아무리 높은 세금을 물려도 이를 감당할 만한 능력이 있다. 정 세금을 못 버티겠다면 차라리 자녀에게 미리미리 증여를 하는 방법으로 최대한 정부의 그물망을 피할 수 있다.
정부 당국의 다주택자 규제가 의외로 주택시장에서 큰 효용을 보지 못할 리스크가 존재하는 셈이다. 더군다나 지난 설 연휴 기간 이 대통령이 장동혁 국민의힘 대표와 '착한 다주택자 vs 나쁜 다주택자' 논쟁을 벌이면서 다주택자 규제가 불필요한 여야 간 정쟁(政爭)으로까지 번지는 모양새다.
다주택자에게 높은 세금을 물려 이들이 가지고 있는 매물이 시장에 나오기를 기대하는 것은 결국 다주택자의 행보에 따라 달린 일이다. 설사 다주택자가 집을 시장에 매물로 내놓는다고 해도 '서울 아파트'에 모든 수요가 몰리면서 발생하는 근본적인 부동산 불안을 해소하기엔 역부족이다. 정부의 고강도 세금·대출 규제를 견딜 수 있는 능력이 되는 다주택자는 서울 아파트를 보유한 다주택자라는 점에서 문제는 더 커진다.
다주택자들이 쥐고 있는 서울 아파트는 대부분 고가 아파트다. 당국이 무주택자에게 갭투 거래를 허용하고, 대출까지 일정 부분 풀어준 상황에서 이런 비싼 아파트를 사들이는 무주택자는 평범한 무주택자는 아니다. 아파트를 '못 산' 무주택자가 아닌 '안 산' 무주택자에 가까울 것이다. 다주택자가 시장에 내놓은 '급매'를 금수저 무주택자가 소화한다면 정부가 목표로 하는 국민 주거 안정을 이룩 할 수 없다.
대한민국의 부동산 망국병을 고치는 길은 '다주택자 소멸'이 아니다. 신속한 주택공급 및 국토 균형발전과 같은 주택시장 불안의 근본을 해소하는 일이 진정한 부동산 개혁의 시작이다.
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