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▲양지영 리얼투데이 리서치 실장 |
부동산 경기가 좋든 안좋든 내 집 마련을 계획한 사람들은 투자 시기에 대해 항상 고민이 된다. 부동산 경기가 호황일 때에는 지금 사기에는 너무 늦은 듯 하고, 경기가 침체기일 때에는 더 떨어질 것 같다.
지금은 어떤 시기일까? 부동산 법집순환모형의 제6국면으로 보자면, 지금은 제3국면 침제진입기 정도가 될 것 같다. 한마디로 앞으로 집값이 더 떨어질 수 있다는 것이다. 그렇다면, 집을 사지 말고 더 떨어질 때까지 기다려야 한다?
우선 기존 아파트를 매입할 계획이라면, 느긋하게 기다려도 늦지 않을 것 같다. 내년에는 집값을 끌어올릴 호재보다는 악재가 더 많기 때문에 지금보다 집값이 더 떨어질 가능성이 크기 때문이다.
내년 하반기부터는 입주물량이 대거 쏟아진다. 수도권의 경우 지난해부터 시작된 호황으로 분양물량이 집중됐다. 내년 전국 입주 물량은 총 36만8000여 가구, 2018년은 36만6000여 가구다. 이는 2010년 이후 입주물량 평균치인 23만6000여 가구를 크게 웃돈다. 부동산 시장은 정책, 개발 호재 등의 영향도 많이 받지만 직접적인 효과는 수급영향이 크다는 점에서 특히 입주물량은 주목할 필요가 있다.
그리고 달러 강세가 이어지고 있는 흐름에서 미국은 금리 인상이 예견되고, 국내시장 역시 금리 인상 압박감을 받을 수밖에 없다. 이에다 최근에는 투기과열지구 지정 등 부동산 정부 규제 시그널이 계속되고 있다. 꼭 투기과열지구 지정은 아니어도 분양권 전매제한 기간 연장, 청약 재당첨 금지 등의 규제가 나올 가능성이 있다. 금리인상이 되고, 전매제한 규제가 나오게 되면 시장에는 자연스레 투자수요가 상당 부분 빠지게 된다.
내년부터는 입주물량 즉 물량은 한꺼번에 쏟아지는데 수요는 줄어드니 자연스레 가격 조정이 될 수 있다.
그럼 신규 분양시장은 어떨까? 청약을 받아야 할까? 입지가 괜찮은 지역이라면 청약을 권하고 싶다. 왜냐하면, 내가 청약을 받고 싶은 단지는 앞으로 더 나올 수 없기 때문이다. 즉, A라는 지역에 B라는 위치에 있는 C라는 단지가 단 하나밖에 없기 때문이다. 물론 비슷한 조건의 청약을 받아도 되겠지만, 입지가 좋은 단지는 청약자들이 몰려 당첨되기도 어려우니 되도록이면 청약을 받는 것이 유리하다.
그리고 입지가 좋은 지역 내의 좋은 위치 등의 유망 분양단지는 전반적으로 부동산 침체가 와도 분양가 이하로 떨어지는 경우가 많지 않다. 서울에서는 재건축을 비롯해 뉴타운과 재개발 물량들을 눈여겨 볼만 하다. 앞으로 수요는 도심 고급인프라를 찾아 도심회귀 현상이 두드러질 것이다. 서울 재건축과 재개발을 통해 향후 주거정비가 되어 미래가치도 높다.
하지만 11.3대책으로 재개발재건축 물량들의 청약 전략도 불가피해졌다. ‘11.3 부동산 대책’을 통해 전매제한이 늘어났다. 강남4구와 과천은 ‘소유권이전등기시’로, 이 외의 서울 전역은 1년6개월로 늘렸다. 때문에 단기 투자 목적으로 접근하기 보다는 실수요 목적으로 접근하는 것이 안전하다.
또 정비사업의 대출보증과 분양보증을 기존보다 더 강화된 만큼 이 부분도 체크해볼 필요가 있다. 분양보증 발급요건은 철거 이후, 그리고 대출보증은 관리처분인가 후에만 가능해져 재개발 재건축 단지들이 분양계획 전면 수정이 불가피해졌다.
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