정부, 대토보상·리츠 활용 계획…업계 "보상비 흡수 효과 적을 듯"
김학렬 소장 "서울 고가 아파트 매입으로 주택시장 양극화 우려"
허준열 대표 "토지 가격 상승, 공공주택 분양아파트 가격 상승"
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▲3기 신도시 위치도 (도표=국토교통부) |
[에너지경제신문 민경미 기자] 주거복지로드맵에 따라 지정된 공공주택지구의 토지보상이 본격적으로 시작된다. 올해 연말까지 7조원에 육박하는 토지보상금이 시중에 풀릴 계획이다. 내년에는 45조원에 달하는 보상이 이어진다.
토지보상·부동산개발정보 플랫폼 지존은 다음 달부터 연말까지 수도권 사업지구 11곳에서 총 6조6784억원 정도의 토지보상금이 풀릴 방침이라고 10일 밝혔다.
업계에서는 사상 최대 규모의 토지보상금이 서울 아파트 매매시장으로 몰리는 등 부동산 시장을 자극할 수 있다고 지적했다.
공공주택지구 사업지구 총면적은 7.23㎢로 여의도 면적(2.9㎢)의 약 2.5배다. 10월에는 1조1200억원 규모로 추산되는 성남복정1, 2 공공주택지구(65만5188㎡)와 남양주 진접2지구(129만2388㎡), 의왕월암지구(52만4848㎡) 등 5곳에서 토지보상이 시작된다. 11월에는 구리 갈매역세권 공공주택지구(79만9219㎡), 군포 대야미지구(62만2346㎡), 인천가정2지구(26만5882㎡) 등에서 감정평가와 보상이 시작된다. 과천 주암 기업형 임대주택 공급촉진지구는 지구지정 3년 5개월 만에 보상에 돌입한다. 지존은 주암지구의 보상비 규모가 9000억원이 넘을 것이라고 예상했다.
12월에는 시흥거모 공공주택지구(152만2674㎡)에서 토지보상이 실시된다. 지난해 12월 지구지정이 된 시흥거모 지구에는 신혼희망타운 등 1만1140가구가 조성된다. 성남금토 공공주택지구(58만3581㎡)도 토지 보상이 이뤄진다. 보상액 규모는 총 1조원 정도가 될 것으로 보인다.
내년에는 3기 신도시 보상이 본격화되면서 전국에서 45조원에 달하는 토지보상금이 풀릴 것으로 예상된다. 이는 역대 최고치로 종전 최고치인 2009년의 34조8554억원보다 10조원 이상 많다.
3기 신도시 후보지로 발표된 인천 계양, 남양주 왕숙, 하남 교산지구 등지에서 보상이 시작된다. 의정부 우정, 인천 검암역세권, 안산 신길지구 등 공공주택지구에서도 보상금이 풀린다. 부천 역곡, 성남 낙생, 고양 탄현, 안양 매곡 등 도시공원 일몰 예정지와 인근 연접부지 활용사업을 통해서도 보상이 이뤄진다.
오는 2021년에는 3기 신도시 후보지인 고양 창릉지구와 부천 대장지구도 토지보상이 시작된다.
정부는 시중에 풀리는 유동성을 줄이기 위해 대토보상과 리츠를 확대할 방침이다. 때문에 실제 시장에 풀리는 토지보상금 규모는 이보다 감소할 수 있다. 대토보상제도란 보상자에게 현금 대신 해당 지역의 다른 땅을 주는 것이다.
대토받은 여러 개의 택지를 하나로 묶어 제공하면 한국토지주택공사(LH)가 운용하는 리츠가 이 땅에 공동주택 등 주택사업을 시행한 뒤 사업이익은 배당 등의 형태로 대토 보상자들에게 제공하는 형태다. 그러나 강남 인근을 제외하고는 대토보상을 선호하지 않는 곳이 많아 보상비 흡수 효과가 크지 않을 것이라는 지적이다.
전문가들은 역대 최고 수준의 보상비가 풀리면 아파트와 토지 등 부동산 가격을 자극할 수 있다고 우려한다.
김학렬 더리서치그룹 부동산연구소장은 "과거에는 토지보상금이 인근 토지로 다 흡수됐지만 지금은 미래 불확실성 때문에 토지에 투자하지 않는다"라며 "토지보상금을 받은 사람들이 서울의 비싼 아파트를 사려 하기 때문에 (주택시장의) 양극화가 또 된다. 재투자 효과가 없을 것"이라고 우려했다.
허준열 투자의 신 대표는 "토지보상금이 풀리면 지금껏 추진해왔던 정부의 부동산 규제정책은 무색하게 되고 인근 땅값도 들썩일 것"이라며 "십 년 전 김포에서 토지보상금이 풀린 당시에도 토지보상자들은 인근 토지를 또다시 매입하는 바람에 김포지역 토지 가격이 급상승했다. 토지 가격 상승은 곧 공공주택 분양아파트 가격 상승의 주된 요인이 된다"고 지적했다.
건설업계 관계자는 "막대한 토지보상금은 강남 등지의 값비싼 아파트로 흘러갈 가능성이 높다"며 "결국 현금을 가지고 있는 그들이 줍줍대열에 동참하게 돼 아파트 가격을 더욱 올리게 될 것"이라고 예상했다.
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