“정부, 부동산PF 해결에 공공택지 확보·안정적 주택공급 나서야”

국내 부동산PF, 자산기반·독립 법인체·리스크 공유돼야
이광수 “단기적 해결 방식에 정부 토지수매로 공공택지 확보” 제시
건설사 회계적 리스크 반영·시행사 투자 의무화 필요
김하영 교수 “정부 공급 확대정책 신중하게 고려해야”

최근 부동산PF 문제에 대해 시장참여자들 간 재무위험이 분산되지 않은 점 등이 가장 큰 문제점 중 하나로 꼽혔다. 부동산PF 해결책으로는 정부가 토지수매에 나서는 방식과 정부의 공급확대 정책에 대한 신중한 접근 등이 제시됐다.

◇ 최근 부동산PF 문제, 과거와 달라…정부 토지수매 방식 고려돼야

이광수 광수네복덕방 대표는 20일 오후 서울 여의도에서 양정숙 국회의원 의원실이 개최한 '부동산PF 대출 토론회'에 참석해 국내 부동산PF는 근원적인 문제가 있다고 꼬집었다. 그는 “한국에선 부동산은 무조건 팔린다는 인식이 있어 한국형 PF가 나올 수 있었다"며 “자산이나 사업을 기반으로 하지 않고, 책임질 수 있는 독립적인 법인체가 아니며, 시행사-시공사-대출기관간 리스크가 공유되지 않는다는 특징이 있다"고 진단했다.

이 대표는 지난 2010년대 초반 PF대출 부실로 인한 사태와 현재 PF사태는 상황이 다르기 때문에 해결방법도 다르게 접근해야 한다고 주장했다. 그는 “과거보다 현재 오히려 미분양아파트가 적은 점이 특징적이다"며 “당시 무려 16만6000가구였으나 지금은 6만가구에 그친다. 예전과 다른 점은 과거에는 팔리지 않는 것이 문제였는데, 지금은 미분양이 많지 않고 이는 아예 사업이 진행조차 되지 못하기 때문"이라고 분석했다.

이 대표는 부동산PF대출 부실방지를 위한 현실적 대안으로 가장 먼저 부실 PF의 체계적인 구조조정이 필요함을 강조했다. 그는 “공, 경매의 순차적 진행으로 즉 부실처리에 즉시 들어가야 한다"며 “지금은 과거와는 다르게 땅만 있어 다른 접근방법으로 가야한다"고 피력했다.

또한 단기적 해결 방식으로 정부가 토지수매에 나서 공공택지를 확보하는 방법을 제안했다. 이 대표는 “땅을 잡고있는 시행사나 건설사에서 할인율을 많이 주는 곳 먼저 수매하고, 수매한 땅을 공공주택에 활용하거나 LH가 지닌 뒤 민간에 팔게되는 방식 등이 있다"고 설명했다.

장기적 문제해결 방식으로는 먼저 신용보강, 책임 준공 등 건설사 책임에 대해 일정부분 회계적 리스크를 반영해야 한다고 주장했다. 그는 “사업주체 중에서 가장 중요한 핵심 축은 건설사인데 실질적인 책임을 지지 않는다. 부동산PF 지급보증을 통해 수익이 발생하기 때문에 그에 상응하는 비용이나 충당금 설정이 가능하다고 본다"고 덧붙였다.

이어 부동산 시행사에 대한 건설회사, 금융회사 자본(지분) 투자의무화를 제시했다. 이 대표는 “우리나라 시행사들은 자규모가 너무 작기 때문에 시행사와 사업할 때 건설사나 금융기관이 시행사에 자본을 태우는 식 즉, 우리나라 SOC 구조를 가져와 자본을 충실하게 만드는 방안이 필요하다"고 설명했다.

아울러 금융사 브릿지론과 본PF에 대한 차별적 충당금, 수익발생에서 일정부분 충당금 설정 등을 제시했다. 이 대표는 “사업 주체들한테 돈을 버는 구조만큼 의무를 가져가게 하는 것"이라고 부연했다.

이 대표는 “2010년 당시 은행들의 리스크 문제가 많았는데 지금은 증권사, 여전사가 참여해서 위험이 분산된 것처럼 보이지만 사실 증권사가 공격적으로 영업한 부분이 있고 실제적으로 리스크가 더 큰 상황으로 본다"며 “이에 과거와는 다르게 접근한 문제해결이 필요하며 향후를 대비해야하는 대책을 고민해야 할 때"라고 덧붙였다.

◇ “재무위험 분산하고 정부 공급정책엔 신중해야"

김하영 전북대학교 경제학과 교수는 PF사태의 반복에 대해 “부동산가격 상승 후 하락국면으로 전환될 때마다 문제가 반복되고 있다"며 “상승기에 높은 가격에 토지를 취득하고 분양가 하락으로 인해 사업성이 악화되는 것이 근본적 원인이므로, 앞으로도 유사한 국면에서 PF 사태가 반복될 수 있다"고 짚었다.

특히 “주택가격의 변화는 이자율, 건설비용, 경제성장률 등 펀더멘털의 변화에 의해 설명될 수 있어야 하지만 실제 주택가격은 펀더멘털에서 크게 벗어나는 추이를 보이고 있다"고 진단했다. 부동산시장 사이클에서 PF부실의 원인으로는 △비이성적 과열로 펀더멘털 이상 상승 △사후적이고 근시안적인 시장참여자들의 적극적 참여 △긴 개발기간으로 인해 사업 도중 부동산가격의 하락추세로 반전 △개발부지확보가 용이한 지역의 수요기반 취약으로 PF부실 현실화 등을 꼽았다.

김 교수는 이에 대한 대응 방향성으로 가장 먼저 재무위험을 여러 시장참여자에 분산시켜야 함을 제시했다. 재무위험을 시행사 또는 위험자본이 이전보다 더 부담하도록 유도해야 하며, 경제 전체적으로 재무위험의 크기를 줄여야 한다고 밝혔다. 김 교수는 “부동산시장의 구조적 문제로 인해 경제여건이 악화되면 진행 중인 분양형 개발사업에서는 손실이 불가피하다"고 부연했다.

재무위험의 최소화 방안으로는 정부 개입을 통해 가격상승기 무분별한 사업추진을 억제하고 개발기간을 고려한 중장기 계획에 의해 주택공급이 안정적으로 이뤄지도록 유도할 필요가 있다는 주장이다. 김 교수는 “가격상승기 시장상황에 기반해 무리하게 추진된 개발사업은 침체기에 PF 사태의 원인이 되거나 주택공급을 증가시켜 침체를 장기화하고 침체기에 감소한 개발사업은 상승기에 공급부족을 심화한다"고 설명했다.

정부주택정책의 주요 목표로는 “시장과열 시 주택가격 안정을, 침체 시 주택구매를 장려해 주택가격의 변동을 최대한 평탄화 시키는 것이 돼야 한다"고 피력했다. 김 교수는 “침체 시 자가보유 장려를, 과열 시 가격상승 억제 정책을 사용해야 한다"고 부연했다.

특히 “부동산시장의 구조적 문제를 고려할 때 공급속도단축은 긍정적 효과를 기대할 수 있으나 공급확대정책은 개발기간 고려 시 단기적 효과는 기대하기 어렵고 오히려 시장 침체 시 공급을 증가해 PF대출 부실 등의 원인이 될 수 있어 신중한 접근이 필요하다"고 강조했다.

김 교수는 “PF위기 재발방지를 위해 근본적으로 분양제도 개선 등으로 시행사와 위험자본이 재무위험을 부담하도록 유도하고 가격상승기에 공급계획이 급격히 증가하는 것을 억제해 주택가격 사이클을 평탄화 하는 정책이 고려돼야 한다"고 덧붙였다.

아울러 이날 토론자들은 구조조정이든 토지수매든 시간이 중요하며 문제를 해결하는 데 시간을 단축시켜야한다는데 공감했다.

박경현 기자 pearl@ekn.kr