서진형 광운대학교 부동산법무학과 교수
“현재 부동산 시장 가격 줄다리기 팽팽한 관망세”
“내달 둔촌주공 입주 효과 제한적, 전셋값 계속 오를 것”
<주간 기획> 집터뷰 - 매주 부동산 전문가들에게 수요자들을 대신해 시장 전망, 주요 이슈, 현안을 물어 보고 답을 구합니다.
▲서진형 광운대학교 법무학과 교수.사진=에너지경제신문 이현주 기자
“정부가 대출규제를 강화하면서 최근 주택시장이 얼어붙었다. 하지만 공급부족이 심각한 상황이고 최근 금리도 인하하면서 장기적으로 집값은 우상향 기조를 보일 것이다."
서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)의 전망이다. 최근 하반기 부동산 시장을 두고 '장기적 우상향' 주장과 '경색 및 대세 하락' 진단이 맞서고 있다. 국내 손꼽히는 부동산 전문가인 서 교수는 이 가운데 '장기적 우상향' 진단에 손을 들어 줬다. 현재 부동산 시장이 거래 둔화 속 가격 줄다리기가 팽팽한 관망세 상황인데, 결국 길게 볼 때 상승세를 이어간다는 것이다. 실제 지난달 서울 아파트 거래량(계약일 기준)은 24일 기준 2843건이 신고돼 전월(6940건) 대비 반토막이 났다.
하지만 서 교수는 결국 수도권을 중심으로 부동산 매매 시장은 계속해서 우상향 기조를 보일 것으로 전망했다. 그는 “공급부족이 심각해 얼죽신(얼어죽어도신축) 심리가 커지고 있고 최근 금리도 인하하면서 장기적으로 집값은 우상향 기조를 보일 것"이라며 “수요가 높은 강남 3구(서초, 송파, 강남구)와 마용성(마포,용산,성동구) 등 서울 핵심 입지에서 상승세가 계속될 것"이라고 말했다.
공사비 급등도 주택 가격 상승의 주요 원인이다. 그는 “원자잿값과 인건비 급등에 따른 높은 공사비도 집값을 끌어 올릴 수 있는 중요한 요소"라며 “중대재해처벌법, 제로에너지건축, 층간소음 등의 규제 강화로 공사비는 계속해서 오를 수밖에 없는 상황"이라고 덧붙였다.
전세시장도 계속해서 오를 것으로 내다봤다. 1만2000가구에 달해 단군 이래 최대 재건축이라고 불리는 서울 강동구 둔촌동 '올림픽파크포레온'(둔촌주공)이 다음달 입주를 시작하지만 전세시장에 미치는 영향은 크지 않을 것이라는 분석이다. 서 교수는 “일반적으로 지역별 대규모 전세물량이 공급되면 지역 전세가격을 안정시키거나 하락시키는 경향이 있다"면서도 “현재 전세시장은 2+2 전세계약이 끝나는 시점이기 때문에 4년 치 임대료가 한 번에 올라가는 시기"라고 설명했다.
전세 불안 대책에 대해선 “주택자들의 임대 주택 공급을 유도해야 한다. 보유세 완화, 양도세 감면 등의 정책이 필요하다"고 강조했다.
서 교수는 또 양극화 해소를 위해 지방 부동산 시장을 살려야 한다고 촉구했다. 정부의 기업구조조정(CR) 리츠 등의 대책은 실효성이 떨어지므로 한시적인 양도세 면제 등 특단의 대책이 필요하다는 것이다.
'내 집 마련'을 위한 실수요자들에 대해선 “준비가 되어 있다면 서두르라"고 조언했다. 언제가 가장 싸게 살 수 있는지 기다리지 말고 청약이나 급매 등 조건에 맞는 주택을 어떻게 살지에 대해 연구하라는 것이다. 서 교수는 “부동산을 바닥에서 매입하면 좋겠지만 일반 실수요자들이 이를 판단하기는 매우 어렵다"며 “부동산은 결국 우상향하기 때문에 충분한 자금을 확보한 상태라면 내 집 마련은 빠르면 빠를수록 유리하다"고 말했다.
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