‘10·15 대책’ 후 건설株 ‘흔들’…예측보다 지표가 답

▲건설주가 10월 들어 상승세가 꺾이고 조정 국면으로 접어들었다. [사진=하나증권]

정부의 10·15 주택시장 안정화 대책(이하 10·15대책) 발표 이후 건설·주택 관련주가 약세를 보이고 있다. 부동산 관련주에 대해 예측 매수보다 지표 추세를 확인하며 한동안 숨 고를 필요가 있다는 평가다.

22일 한국거래소에 따르면 10·15 대책 발표 이후인 지난 16일부터 전날까지 4거래일 간 KRX건설지수는 1.91% 하락했다.

KRX건설지수가 하락세를 맞은 기간 코스피지수는 상승 가도를 달렸다. 코스피지수는 최근 4거래일 동안 4.56% 상승, KRX건설지수와 괴리율이 약 6.5%포인트(p)에 달했다. 삼성전자, SK하이닉스 등 반도체 업종의 상승 랠리가 이어지며 사상 최고치를 연일 경신하면서다.

건설 관련주에 대한 투자심리를 얼어붙게 만든 것은 정부의 고강도 부동산 수요 억제책이다. 정부는 서울 전역과 경기 12개 지역을 토지거래허가구역으로 지정해 전세를 끼고 매입하는 '갭투자'를 사실상 막았다. 동시에 조정대상지역에는 주택담보인정비율(LTV) 40%를 적용해 대출 한도를 크게 줄이면서, 대출을 통한 신규 주택 매입이 어려운 환경을 만들었다.

정부 조치는 서울 주택시장이 과열 양상을 보이는 가운데, 수도권의 누적된 공급부족에 대한 불안 심리와 글로벌 금리 인하와 유동성 확대 등이 주택시장에 미칠 수 있는 악영향을 조기에 차단하기 위한 조치로 풀이된다.

한국신용평가는 이번 대책으로 서울과 수도권 핵심지역의 거래가 위축되고 가격 상승세가 둔화될 것으로 내다봤다. 서울 전역이 처음으로 토지거래허가구역으로 지정된 만큼, 과거보다 강도가 높은 수요 억제책이라는 평가다.

이에 따라 당분간 투자 수요가 줄고 관망세가 짙어질 것이라는 전망이다. 다만 서울 집중과 지방 인구 감소 같은 구조적 요인이 여전한 만큼, 근본적인 시장 안정을 위해서는 9·7 공급 확대 방안의 실행이 필요하다는 지적이다.

부동산 시장 안정과는 별개로 수도권 정비사업에 의존해온 대형 건설사들의 사업 기반은 약화될 것으로 봤다. 대출 제한과 실거주 의무로 잠재 수요가 줄어든 가운데, 주택가격이 둔화되거나 하락할 경우 공사비 상승으로 사업성이 악화될 수 있다는 분석이다. 이로 인해 정비사업과 민간 개발사업의 진행이 지연될 가능성도 제기했다.

전지훈 한신평 연구위원은 “규제 대상 지역이 전체 분양·입주 예정 물량에서 차지하는 비중은 약 20%에 불과하나, 수도권 재개발과 재건축을 중심으로 사업을 전개하고 있는 상위권 대형 건설사들의 수주·매출기반이 위축될 수 있다"고 설명했다. 그간 주요 건설사들이 서울과 수도권 핵심지 정비사업에 대한 의존도를 높여 왔기 때문이다. 지방 분양경기 부진과 수도권 외곽 미분양 현상이 확대됐기 때문이다.

10·15 대책 이후 주택주 투자 판단의 핵심 변수는 수도권과 광역시의 매매가격 흐름으로 꼽힌다. 최근 수년간 이어진 건설 착공 부진의 가장 큰 이유는 고금리·고물가로 인한 공사비 부담, 즉 수익성 악화다. 결국 매매가격이 회복돼 수익성이 개선되는 환경이 마련되면 착공과 분양이 자연스럽게 늘어날 수 있다는 분석이다.

특히 빈 부지가 많은 경기 외곽과 주요 광역시가 회복의 첫 신호를 보낼 가능성이 높은 것으로 보인다. 다만 단기적으로 이들 지역의 매매가격을 예측하기는 어렵다. 정부 대책의 직접적인 효과보다 심리적 요인이 시장을 좌우할 수 있기 때문이다.

김승준 하나증권 연구원은 “예측해서 주택주를 매수하기보다는 지표를 보고 대응하는 전략을 추천한다"며 “경기 외곽 등 수도권과 광역시의 매매가가 추세적으로 상승한다면 주택주를 매수, 그렇지 못하다면 관망해야 한다"고 설명했다.

장하은 기자 lamen910@ekn.kr