▲임진영 건설부동산부 부장
1주택자의 양도소득세 장기보유특별공제(장특공)를 폐지하는 법안이 발의됐다. 지난 8일 윤종오 진보당 의원이 1주택자의 장특공 폐지를 골자로 한 소득세법 개정안을 대표 발의하고, 더불어민주당 의원 2명을 포함해 범여권에 속한 국회의원 10명이 개정안을 공동발의했다.
현 장특공 법에 따르면 1세대 1주택자가 매도하는 주택의 양도가액이 12억원 이하인 경우 양도소득세를 내지 않는다. 12억원 초과 주택도 10년간 거주한 후 매도하면 양도 차익의 최대 80%(10년 보유 40%, 10년 거주 40%)를 공제해준다.
그러나 윤 의원이 발의한 개정안이 통과되면 위와 같은 장특공 제도는 완전히 사라지게 된다. 이를 대체하게 되는 개정안은 3년 이상 보유한 주택을 양도하는 모든 개인의 세금 감면 한도를 평생 2억원으로 축소하는 내용을 핵심으로 담고 있다.
개정안이 시행되면 서울 아파트 1주택자가 보유 주택을 팔 때 내야 하는 양도세는 급증한다. 예를 들어 1주택자가 15억원 서울 아파트를 양도할 때 현 장특공 하에서 내야 할 양도세는 1억원 수준이다. 그러나 장특공이 폐지되면 1주택자가 내야 할 양도세는 5억원 수준으로 5배나 불어난다.
결국 장특공이 폐지되면 1주택자의 주택 매매 거래는 거의 불가능해진다. 15억원 아파트를 팔 때 양도세로 5억원을 내야 한다면 주택 매도의 동기는 사라지게 된다.
이처럼 범여권에서 다주택자가 아닌 1주택자에게도 '세금폭탄법'을 발의한 이유는 명확하다. 지난해 서울 아파트 가격 폭등은 다주택자가 아닌 1주택자가 소유한 주택을 팔고, 더 비싼 아파트를 매수하는 '상급지 갈아타기' 거래가 주도했기 때문이다.
1주택자가 장특공 혜택을 적용받아 보유하고 있는 서울 아파트를 팔아 양도세를 공제받고 그 차익으로 더 비싼 아파트를 매수하는 과정에서 서울 아파트 가격은 계단식으로 뛰어올랐다.
즉, 정부가 지난해 서울 아파트 급등세 요인을 '1주택자의 상급지 갈아타기'로 정의하고, 이로 인한 주택시장 과열을 막겠다는 취지로 나온 것이 이번 장특공 폐지 안이다.
그러나 이번 개정안은 국민의 기본권을 제한하는 위헌적 소지를 담고 있기도 하다. 장특공이 폐지되면 사실상 더 좋은 집에서 살기 위한 주택거래는 원천봉쇄된다. 집을 팔 때 매도가의 최소 30% 이상, 많게는 절반 이상을 세금으로 내야 한다면 누가 아파트를 팔겠는가.
또한 장특공이 폐지되면 당장은 1주택자의 상급지 갈아타기로 인한 서울 아파트 계단식 가격 상승을 막을 수 있을지 몰라도, 결국 장기적으로는 주택시장에서 매물이 사라지는 부작용이 발생한다. 아무도 집을 팔지 않는다면 시장에 나오는 물량은 급감하고, 공급과 수요 법칙에 따라 또 다시 서울 아파트 가격은 오를 수 밖에 없다.
특정 세력을 겨냥해 불이익을 주겠다는 주택 정책은 단기적으로 잠시간 가격을 누를 순 있지만, 결국 그 반작용으로 더욱 가격이 뛰어오르는 악순환만 불러올 뿐이다. 이는 지난 문재인 정부에서 이미 입증된 사실이다.
결국 주택시장의 안정은 좀 더디고 힘들지라도 시장의 '모수(母數)' 자체를 늘리는 공급 확대 방향으로 나아가야 한다. 당국의 현명한 행보를 기대한다.
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