주택담보대출, 채무상환능력 소득부터 따진다

'은행권 여신심사 새 가이드라인'

담보능력에서 소득 연계 상환능력 위주로 전환
신규 주택구입자금 대출 처음부터 원리금 나눠갚아야

은행들이 주택담보대출을 내줄 때 소득 등 상환능력에 대한 심사를 강화하고 원금과 이자를 함께 갚는 분할상환 방식의 내용의 가계부채 관리 대책이 수도권에서는 내년 2월, 비수도권에선 내년 5월부터 시행된다.

금융위원회, 한국은행, 기획재정부, 금융감독원, 국토교통부, 은행연합회는 14일 대출구조를 처음부터 나눠 갚는 방식으로 전환하도록 하는 내용의 ‘은행권 여신(주택담보대출)심사 선진화 가이드라인’을 마련해 수도권은 내년 2월1일, 비수도권은 내년 5월2일부터 적용한다고 밝혔다.

우선 은행은 채무상환능력을 정확히 평가하기 위해 모든 주택대출 신청자를 상대로 소득을 면밀히 파악해야 한다.

소득증빙은 원천징수영수증(근로소득), 소득금액증명원(사업소득) 등 객관성이 있는 증빙소득을 제출하는 것을 원칙으로 하기로 했다. 다만 증빙소득으로 확인이 어려울 경우 국민연금, 건강보험료를 바탕으로 추정한 소득(인정소득)이나 신용카드 사용액, 매출액 등으로 추정한 소득(신고소득)을 활용하도록 했다.

총부채상환비율(DTI) 규제가 적용되지 않는 비수도권은 최저생계비를 소득자료로 활용하는 경우도 많지만 최저생계비는 집단대출, 소액대출(3000만원 이하)에 한해 영업점장 관리하에 제한적으로 허용하기로 했다.

또 주택구입자금을 위한 대출은 원칙적으로 처음부터 원리금을 나눠갚는 방식(비거치식 분할상환)만 가능해진다.

원칙적으로 비거치식 분할상환이 적용되는 대상은 △신규 주택구입용 대출 △주택담보대출비율(LTV) 또는 DTI가 60%를 넘는 대출(DTI가 30% 이하인 경우는 제외) △주택담보대출 담보물건이 신규대출 포함 3건 이상인 경우 △신고소득을 적용한 대출 등이다.

이 조건에 해당하지 않는 대출은 예전과 마찬가지로 만기 일시상환 대출이나 거치식 대출을 여전히 할 수 있다.

이와 함께 신규로 변동금리부 주택담보대출을 취급할 때는 ‘상승가능금리(stress rate)’를 추가로 적용해 대출한도 산정에 활용키로 했다. 상승가능금리는 한국은행이 발표하는 신규취급 가계대출 가중평균금리의 최근 5년 내 최고치에서 매년 11월 공시된 가중평균금리를 차감한 수치로, 은행연합회가 은행권과 협의해 제시한다. 이달 기준 상승가능금리는 2.7%다.

은행권은 상승가능금리를 토대로 산정한 DTI가 80%를 초과하는 대출은 고정금리 대출로 유도하거나 80%를 초과하지 않는 선에서 대출 규모를 안내하도록 할 방침이다.

이 밖에도 대출자의 총 금융부채 상환부담을 평가하기 위해 주택담보대출 외에 신용대출 등 다른 부채까지 대출심사에 반영하기로 했다. 이를 위해 각 금융권의 대출정보를 취합해 대출자의 총부채원리금상환비율(DSR)을 산출한다. DSR가 은행에서 판단하는 적정 수준(예: 80%)을 초과하는 대출자에 대해서는 은행이 자체적으로 사후관리대상으로 선정해 부실화를 예방하기 위한 모니터링을 진행할 계획이다.

[에너지경제신문 이나영 기자]