▲서예온 정치경제부 기자
지난달 27일 이재명 정부가 발표한 대출 규제 대책은 시장에 강한 신호를 던졌다. 다주택자의 주택담보대출은 원칙적으로 금지되고, 무주택자와 1주택자에게는 수도권 규제지역 내 주담대 한도를 최대 6억원으로 제한한 것이 핵심이다. 1주택자의 갈아타기 수요는 실거주 요건을 충족하면 예외가 허용된다. 여기에 생애최초·신혼부부 특별대출 등 정책 대출의 보금자리론 전환 제한, 전세·신용대출 규제 예고, 실거주 요건 강화까지 더해지며 사실상 '영끌 매수'를 원천 차단하겠다는 정부의 의지가 읽힌다.
이광수 '광수네 복덕방' 대표는 새 정부의 이같은 강력한 규제 정책을 두고 최근 유튜브 '매불쇼'에 출연해 “1주택자가 전세자금 대출로 집을 사는 경우가 속출할 정도로 대출이 방만하게 운영됐다"며 “진보 정권 사상 처음으로 집값을 잡은 정부가 될 수도 있을 것"이라고 평가했다.
실제로 시장은 빠르게 반응했다. 서울 아파트값은 대책 발표 직후 상승세를 멈추고 하락세로 전환됐다. 일부 지역에선 급매물이 늘고 매수 문의도 줄었다. 급등하던 전세가율도 진정 기미를 보인다. 정부의 대출 규제가 단기적 '진통제'로 작용했다는 해석이 나온다.
하지만 근본 치료로 보기엔 무리가 있다. 전문가들 사이에선 “단기적 수요 억제만으로는 한계가 있고, 해법은 결국 공급"이라는 지적이 많다. 실제로 수도권 분양은 급감했고, 2021~2023년 착공 감소 여파가 올해부터 반영되기 시작했다. 서울의 상반기 신규 아파트 공급은 2000년대 이후 최저 수준이다.
정부 규제로 수요는 눌러도 공급 불균형이 해소되지 않으면 집값 반등 가능성은 살아 있다. 한 부동산 시장 전문가는 “진통제는 아픈 걸 잠깐 멈추게 할 수는 있지만 병을 낫게 하진 못한다"며 “공급과 시장 구조에 대한 처방이 없으면 이번 규제도 일시적 효과에 그칠 수 있다"고 말했다.
이 때문에 시장에선 “다음 대책은 실수요와 투기 수요를 더 정교하게 가르는 방향이 될 것"이라는 전망도 나온다. 고가 주택, 다주택자, 외국인 매수에 대한 풍선효과가 재차 감지되기 때문이다. 실수요자는 보호하되 투기적 수요엔 날카로운 규제가 이어질 가능성이 크다.
결국 이번 대책이 실수요자에게 체감되려면, 집값이 일정 기간 안정되거나 하향 흐름을 유지할 수 있는 구조적 조건이 뒷받침돼야 한다. 지금은 단지 '사면 안 되는 분위기'가 아니라, 매수심리가 위축된 시기일 뿐이다. 심리를 안정시킬 해법은 명확한 공급 정책과 예측 가능한 제도 설계다. 진통제를 처방한 정부가 이제 고민할 차례다. 다음은 해열제일까 항생제일까. 정답은 병의 원인에 얼마나 정확히 접근하느냐에 달려 있다.
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